Le droit de préemption : de quoi s’agit-il ?

Dans le cadre d’un bail commercial, le locataire dispose d’un droit de préemption sur le bien. Également appelé droit de préférence, ce privilège lui permet d’avoir la priorité si le bailleur décide de vendre le bien. Ce droit découle de la loi Pinel du 18 juin 2014. Il a pour but d’instaurer un certain équilibre entre les relations contractuelles entre le bailleur et le locataire.

En cas de cession du bien, le bailleur doit d’abord le proposer au locataire. A noter que ce droit existe déjà pour les baux d’habitation vides. Il est également effectif dans le cadre d’un bail mixte.

Fonctionnement du droit de préemption dans un bail commercial

Le droit de préférence intervient au moment où le bailleur prend congé. Dans le cadre d’un bail commercial, il ne peut le prendre qu’à la fin du contrat de bail. Celui-ci est généralement fixé à 9 ans. Le bailleur doit informer son locataire de son projet de vente par lettre recommandée avec accusé de réception. Si les circonstances le permettent, il peut directement remettre la lettre en mains propres contre un émargement.

Une fois que le locataire a pris connaissance du projet de vente, il peut accepter l’offre ou le refuser. A noter que l’offre doit mentionner le prix du bien et les termes de la vente. L’offre devrait également être conforme aux termes du Code de commerce.

Les alternatives pour le locataire

Une fois l’offre reçue, le locataire dispose d’un mois pour exercer son droit de préférence sur le bien. Deux options s’offrent ainsi à lui :

• il répond positivement à l’offre et se porte acquéreur des locaux : il dispose alors de deux mois pour finaliser l’achat. Au cas où le locataire aurait besoin de recourir à un prêt, le délai est porté à quatre mois. Si à l’expiration de ces délais, la vente n’a pas encore été conclue, l’offre devient alors caduque ;
• il n’accepte pas l’offre : le bailleur se libère partiellement de son obligation et peut proposer le bien à des tiers acquéreurs.

Deuxième droit de préemption en cas de révision de l’offre

Pour son projet de vente, le bailleur est dans l’obligation de proposer le bien dans les mêmes conditions que celui fait au locataire. Il doit garder le prix et les termes de la vente. S’il décide de réduire le prix de vente, le bailleur doit proposer une nouvelle offre à son locataire. On parle alors de « second droit de préemption » du locataire.

À partir de la date de cette nouvelle proposition, le locataire dispose d’un nouveau délai d’un mois pour répondre à l’offre. Si le bailleur n’a pas pris le temps d’informer le locataire des modifications portées sur l’offre, le notaire en charge de la vente peut le faire.

Non-respect du droit de préemption

Le non-respect du droit de préemption expose le bailleur à la nullité de la vente. S’il ne propose pas le bien en premier au locataire ou s’il ne l’informe pas de la baisse du prix, la vente contractée avec un tiers sera nulle. Le locataire peut ainsi intenter une action pour réclamer l’annulation de la vente.

La nullité dans ce cas est relative. En effet, elle ne porte pas atteinte à l’intérêt général. Seuls les droits du locataire n’ont pas été respectés. Aussi, nulle autre personne que le locataire ne peut ester en justice pour l’annulation de la vente. L’action est intentée en vertu du droit de préemption qu’il dispose sur le bien.

Les exceptions au droit de préemption

Le droit de préemption du locataire sur la vente des locaux qu’il occupe n’est pas systématique. Pour certains locaux commerciaux et artisanaux, ce droit ne joue pas. Le locataire ne peut se prévaloir de ce droit quand :

• la vente concerne plusieurs locaux d’un ensemble commercial : le droit de préférence ne peut s’exercer si les locaux font l’objet d’une vente unique ;
• des locaux commerciaux distincts font l’objet d’une vente unique ;
• la vente porte sur un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ;
• la vente concerne un bien composé de plusieurs locaux commerciaux ;
• le local est vendu au conjoint, à un ascendant ou à un descendant du bailleur.

Le droit de préemption n’est pas d’ordre public. Au moment de la conclusion du bail, les cocontractants peuvent alors décider d’insérer une clause annulant l’exercice de ce droit en cas de vente du bien.