L’univers du Loueur en Meublé Non Professionnel est spécifique à divers égards. Le bail par exemple, doit contenir des mentions bien précises. Les baux commerciaux qui lient investisseurs et société preneuses à bail indiquent toujours à quelle partie incombent les différentes charges d’entretien et de réparation. C’est dans ce contexte que sont cités les articles 606 et 606 du code civil.
Le bail commercial LMNP
Le contrat de location établi dans le cadre d’une location en résidence de services permet de répartir les charges entre le propriétaire et la société d’exploitation de cette résidence. La rédaction du bail LMNP s’appuie sur des textes de lois comme le décret 87-713 (charges récupérables sur le locataire).
Quelles clauses doivent figurer dans le bail LMNP ?
Pour se protéger, l’investisseur en LMNP veille à ce que toutes les clauses soient bien définies et surtout bien réparties : cela optimise la rentabilité de son bien. Ainsi, le bail définit qui aura à charge :
- les travaux (entretien, mise aux normes)
- le renouvellement du mobilier
- les taxes et frais d’assurance (taxe foncière et ordures ménagères, assurance de l’immeuble et des parties privatives)
- les frais de gestion comme les frais de syndic.
Le bail commercial LMNP précise également les conditions des révisions de loyer et de la périodicité de son paiement, et enfin, les charges récupérables ou non récupérables.
Etant données les nouvelles règles imposées par la loi Pinel et son impact sur les baux commerciaux en résidences services, le bail commercial devient un document à rédiger avec prudence pour garantir la rentabilité de l’investissement : faire appel à un expert n’est pas du luxe !
Comprendre pas à pas un bail commercial [en LMNP ancien en résidences de services]
Les biens en résidence de services sont loués par bail commercial. En achetant un bien LMNP ancien, l’acquéreur reprend le bail commercial en cours. Passons donc en revu les points essentiels à retenir.
Qu’est-ce que cela signifie ? Quel est l’impact ?
La location par bail commercial est régie par les articles L.145-1 à L.145-60 du code de commerce. Même s’il s’agit d’une lecture ardue, je vous invite à vous y référer et surtout à lire attentivement le bail commercial du bien dont vous projetez l’achat.
A noter que le code de commerce prévoit tous les cas de figures lés à la vie du bail : renouvellement, résiliation, gestion des problèmes s’il y en a… Tout est codifié et donc pas de possibilité pour l’une ou l’autre des parties d’y déroger. C’est rassurant pour le propriétaire.
Pour moi, voici les deux principaux avantages que je trouve au bail commercial :
- En résidence de services les baux sont fermes et pour de longues durées (9 ans minimum).
Le bail commercial procure donc un cadre juridique plus intéressant que celui du bail d’habitation, car il donne une meilleure visibilité aux propriétaires (le bail d’habitation a une durée de trois ans).
Le propriétaire ne s’occupe plus de rien puisque c’est le locataire qui gère toute la partie privative, et les parties communes sont gérées par le syndic. Pas d’abonnements à gérer, pas de problématique de gestion de locataires (recherche, sélection…).
- En cas de problème de paiement, qui peut arriver quel que soit le bien loué, il est plus facile de récupérer un impayé en bail commercial qu’avec un bail d’habitation.
Il existe une procédure simple, dite d’injonction de payer, que l’on peut mener sans avocat mais avec simple recours à un huissier.
Si le locataire persiste à ne pas payer, une saisie sur les comptes peut même être diligentée par l’huissier. C’est évidemment un cas extrême et c’est l’adéquation de l’emplacement pour la fonction de la résidence qui va protéger le propriétaire d’aboutir à ce genre de situation.
Les points à vérifier dans un bail commercial
Un bail commercial comprend plusieurs articles dont les plus importants sont les suivants :
Le preneur
Les coordonnées précises du preneur sont mentionnées au bail ainsi que son numéro au registre du commerce. Cette information permet de vérifier facilement la santé financière du locataire sous réserve que les comptes soient publiés. Les sites société.com ou infogreffe.fr permettent d’avoir accès aux comptes publiés. Le site société.com produit même une analyse financière simplifiée, souvent utile.
La destination des lieux
Le bail commercial spécifie clairement l’usage que le locataire pourra faire de l’immeuble : exploitation en résidence de services / sous-location meublée. On trouve souvent dans cet article l’engagement exprès du locataire de fournir au moins 3 des 4 services nécessaires à la classification en résidence services figurant dans la liste fixée par l’article 261 D 4° b) du Code général des impôts (accueil, ménage blanchisserie, petit déjeuner).
Souvent, on retrouve aussi une mention relative à la soumission au régime réel de TVA article 261 D 4° a) du Code général des impôts. En résidences de services, le propriétaire récupère la TVA sur ses dépenses et reverse la TVA sur ses encaissements. C’est une obligation.
A noter qu’une résidence de services doit rester soumise au régime de TVA pour une durée totale de 20 ans.
La durée
La durée du bail commercial est d’au moins 9 ans, il s’agit donc bien d’un engagement à long terme.
NB : la durée d’un bail commercial en résidence de tourisme est légalement de 9 ans ferme minimum.
Certains baux vont jusqu’à une durée de 11 ans et quelques mois, mais ne dépassent pas 12 ans car des contraintes d’enregistrement existent alors. Si vous achetez un bien dont le bail est en cours, il vous faut donc vérifier la durée restante à courir.
Le loyer
Le loyer est généralement exprimé en Euros hors taxes avec spécification de la TVA applicable au moment de la signature du bail. C’est donc le loyer d’origine qui y est déterminé.
Cet article du bail détermine aussi la périodicité de paiement du loyer. En résidence de services, la norme est d’avoir un loyer payé trimestriellement à terme échu. Certains locataires ont un paiement mensuel, mais c’est tout aussi rare que le paiement annuel (spécificité Pierre et Vacances) ou semestriel (spécificité Belambra).
La revalorisation du loyer
Le loyer actuel se calcule en appliquant l’indexation prévue. L’indexation la plus courante est aujourd’hui l’indexation en fonction de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Cet indice a été créé par la loi (n°2008-776) du 4 août 2008 de modernisation de l’économie et est appliqué sur les baux signés après 2008.
Jusqu’à 2008, c’était l’Indice du Cout de la Construction (ICC) qui était utilisé et on trouve encore des baux indexés à l’ICC. On rencontre aussi parfois des baux indexés sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL) mais c’est plus rare.
La revalorisation peut être limitée. On rencontre deux types de plafond :
- Un plafond en pourcentage de la variation de l’indice de référence, exemple 75 % de l’ILC
- Une variation maximum, par exemple maximum 2 % par an.
Les obligations des parties
Chacune des parties (propriétaire bailleur et locataire preneur à bail) ont des obligations qui sont strictement définies dans le bail. La loi Pinel est venue renforcer le détail des obligations des parties. Les obligations doivent être mentionnées explicitement dans les baux afin qu’il n’y ait pas de quiproquo possible.
Il faut accorder une attention toute particulière aux articles relatifs aux charges et taxes afin de bien repérer ce que doit payer chacune des parties.
a. La répartition des charges récupérables et non récupérables
Pour vous y aider, sachez que la norme en résidences de services est que seules les charges de copropriété dites non récupérables (frais de syndic et d’assurance de la copropriété) sont à payer par le propriétaire.
- Le locataire fait face à toutes les charges récupérables au sens du décret n°87-713 du 26 août 1987
La responsabilité du paiement des travaux est aussi en général évoquée dans ce même article. La norme est que l’entretien courant soit à la charge du locataire. Par contre, les frais de remise en état des logements vétustes et les charges non récupérables au sens des décrets n°87-712 du 26 août 1987 sont en général à la charge du propriétaire.
Les gros travaux (article 606 du Code Civil) et les travaux liés à l’usure normale et la vétusté sont à la charge des propriétaires, tout comme les mises aux normes. Exception cependant en résidences médicalisées EHPAD où la norme est que ce soit le locataire qui prenne en charge les gros travaux de l’article 606 et les mises aux normes.
b. La répartition des taxes
Côté taxes, le locataire fait en général face à toutes les taxes qui lui incombent au vu de son activité. La taxe d’ordures ménagères peut être remboursée au propriétaire par le locataire, mais ce n’est pas systématique. Cet élément figure aussi dans cet article.
Assurance
Un paragraphe est en général dédié à l’assurance. La norme est que le locataire ait à sa charge la garantie des risques d’incendie, d’explosion, de vols, de dégâts des eaux, de dégradations volontaires et de catastrophes naturelles des biens immobiliers et de leurs équipements ainsi que les risques locatifs et recours des voisins et des tiers.
Le propriétaire à quant à lui l’assurance obligatoire du syndic via les charges dites non récupérables.
Droit de préférence du locataire
Avant la loi Pinel, le locataire n’était pas prioritaire en cas de vente du bien, comme c’était le cas (et ça l’est toujours) dans l’immobilier résidentiel. Il est donc possible de rencontrer une clause souvent intitulée « pacte de préférence » ou droit de préférence qui visait à donner cette préférence d’achat éventuel au locataire.
Le bail commercial est donc très codifié. C’est un contrat sans surprise lorsqu’on a les bonnes clés de compréhension. Si vous recherchez des précisions sur un point de détail particulier, vous pouvez consulter la page suivante sur le contenu du contrat de bail commercial. Vous savez donc maintenant quels sont les articles les plus importants à considérer dans votre analyse.
Bail commercial et Articles 605 et 606 du code civil
Les baux commerciaux qui lient investisseurs et société preneuses à bail indiquent toujours à quelle partie incombent les différentes charges d’entretien et de réparation.
C’est dans ce contexte que sont cités les articles 606 et 606 du code civil.
Afin de pouvoir mieux appréhender leur contenu et l’impact potentiel de ces charges, vous trouverez ci-dessous le contenu des textes.
Article 605 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.
Conseils :
- Si vous recherchez un bien avec le moins de risque possible (et une rentabilité locative dans la moyenne) je vous conseille de privilégier les baux qui viennent d’être renouvelés. En effet, ce sont ceux qui donnent le plus de visibilité à long terme à l’acquéreur.
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