Résidence tourisme, comment optimiser votre investissement ?
Le choix de la meilleure alternative d’investissement est aujourd’hui difficile, vu le contexte économico-financier actuel. Il faut prendre en compte les actifs tangibles, mais surtout ceux dont les revenus sont indexés sur l’inflation. Cette méthode permet de marier une pertinence du niveau de rendement avec une meilleure perspective de valorisation patrimoniale.
Une telle méthode est faisable avec le marché de la résidence de tourisme. La France étant un carrefour touristique européen mais aussi mondial, le marché de la résidence tourisme y est florissant.
Malgré la crise et la concurrence du marché des résidences seniors, le marché du tourisme a su garder ses attraits. Avec la baisse du prix d’achat, les rendements ont facilement gagné en hausse.
Voyons en détail ce marché et les éléments à connaître pour optimiser votre placement en résidence tourisme.
Les réalités du marché
Le marché des résidences tourisme est avant tout basé sur le marché touristique. L’avantage du marché réside dans le fait que la France est dotée d’un fort potentiel en matière de tourisme.
La France, première destination touristique mondiale
La France dispose de composantes stables sur le marché du tourisme. Des atouts qui ont fait de la France une terre de tourisme reconnue en Europe et dans le monde entier. Inscrites dans la génétique du pays, ces composantes dotent le pays d’une lisibilité importante.
La France offre à ses visiteurs toute une panoplie d’attraits :
- La diversité de ses paysages : les merveilles de la nature sont multiples. Depuis les 5 500 km de littoral jusqu’aux massifs montagneux et aux forêts, en passant par les vastes espaces ruraux.
- Un patrimoine historique fourni, déjà valorisé sur le marché touristique depuis fort longtemps. La France compte plus de 40 000 monuments et sites protégés. Sans oublier les 38 sites culturels classés Patrimoine mondial de l’UNESCO. Avec ses 8 000 musées et plus de 500 festivals par an, la France peut se vanter d’un potentiel culturel très important.
- L’image du tourisme français est intimement liée au raffinement et à l’excellence. Justement, l’industrie du tourisme a su mettre en exergue la gastronomie française, la viticulture et l’art de vivre.
Un élément de poids dans l’économie national
Le tourisme a été depuis longtemps considéré comme accessoire pour l’économie française. Pourtant, ce secteur est aujourd’hui au cœur des préoccupations du gouvernement.
En 2014, le Ministre des affaires étrangères et du développement international a précisé la détermination du gouvernement à contribuer au développement du secteur. Le Ministre s’est entretenu avec divers acteurs du secteur autour du thème « Promotion de l’attractivité touristique de la France ».
Le tourisme est un secteur clé dans l’économie française. Selon les chiffres de l’INSEE :
- Le secteur représente 7,43 % du PIB national,
- Il génère jusqu’à 2 millions d’emplois directs ou indirects,
- Et si l’on se réfère à la valeur ajoutée, le tourisme se place en troisième position devant l’agriculture, l’énergie et l’industrie de l’automobile.
En 2012, le tourisme a généré au total 59,7 milliards d’euros de valeur ajoutée (valeur ajoutée = Salaires + Impôts versés + excédent brut d’exploitation des entreprises du secteur).
En somme, le tourisme représente 5,6 % dans l’ensemble de l’économie nationale française.
Un poids important sur le marché international
Depuis les années 1980, la France a réussi à garder son titre de « première destination touristique au monde ». Chaque année, plus de 80 millions de touristes débarquent sur le sol français.
| PAYS | RANG 1980 | RANG 2010 | ARRIVEES 1980 | ARRIVEES 2010 |
| France | 1 | 1 | 30.1 | 77.1 |
| Etats Unis | 2 | 2 | 22.5 | 59.8 |
| Chine | 18 | 3 | 3.5 | 55.7 |
| Espagne | 3 | 4 | 22.4 | 52.7 |
| Italie | 4 | 5 | 22.1 | 43.6 |
| Royaume Uni | 7 | 6 | 12.4 | 28.1 |
| Turquie | 52 | 7 | 0.9 | 27.0 |
| Allemagne | 9 | 8 | 11.1 | 26.9 |
| Malaisie | 25 | 9 | 2.1 | 24.6 |
| Mexique | 8 | 10 | 11.9 | 22.3 |
Source : INSEE : Memento tourisme 2011 – parution mars 2012
Mais même les nationaux font partie de ceux qui contribuent au développement du secteur touristique français. Les attraits du territoire incitent les Français à préférer un tourisme national. Chaque année, 85 % des Français partent en vacances pour découvrir les recoins de l’Hexagone.
Pourquoi investir en résidence tourisme ?
Un secteur qui a su résister aux aléas économiques et géopolitiques
Pour la France, le tourisme représente un secteur majeur de l’économie nationale. Mais les marges de progression restent importantes. Ce constat a encouragé les pouvoirs publics à se pencher sur la question, le challenge étant de capitaliser sur l’attractivité du territoire et de développer des ressources à la hauteur du potentiel touristique de la France.
Les initiatives privées ont aussi été axées sur la recherche de l’amélioration des prestations. Les opérateurs touristiques ont noté les remarques de la clientèle pour formuler des prestations à la hauteur de leurs demandes.
A la fin des années 2000, malgré la crise économique et l’instabilité géopolitique, le secteur a su garder sa performance. Le nombre de touristes intra-européens a baissé, à l’inverse du nombre des visiteurs internationaux. Les Français ont aussi privilégié l’Hexagone pour leurs vacances. Mais la crise a eu des répercussions sur le mode de consommation des touristes :
- Vols low cost,
- Restriction des dépenses accessoires et loisirs payants (restaurants, sorties…),
- Départs hors saison en hausse,
- Choix des formules « Tout compris »…
Cette situation a largement contribué au développement des résidences tourisme.
Résidence tourisme : des avantages concurrentiels
Le concept de la résidence tourisme est d’offrir un lieu de vie convivial et intime pour les touristes, un prolongement du domicile. Elle offre aux visiteurs plusieurs avantages par rapport aux prestations « Tout compris » des hôtels et les aide dans la gestion de leur budget. La résidence tourisme a vite remporté un franc succès grâce à de nombreux points :
- Des espaces de vie confortables,
- Une cuisine équipée et aménagée,
- Des équipements à disposition,
- Des services « à la carte »…
Formule « Prête à vivre », la résidence tourisme garantit la qualité mais aussi le confort, en préservant l’intimité et l’indépendance des résidents. Ce côté personnel a largement favorisé l’évolution et le développement de cette formule.
Le rapport qualité/prix est aussi un avantage indéniable de la résidence tourisme. Le tarif est largement réduit par rapport à celui d’un séjour dans un hôtel de la même qualité où les repas sont inclus dans la formule.
Voici une comparaison d’un séjour en hôtel trois étoiles dans deux chambres doubles et un séjour en résidence de tourisme trois étoiles, 2 pièces pour 4 – 5 personnes. Prenons l’exemple d’une famille, avec deux enfants, qui séjourne une semaine à Cannes, au mois d’avril.
| HOTEL | RESIDENCE TOURISME | ||
| Hébergement + petit-déjeuner | TOTAL | TOTAL | |
| Adultes 90 €/j | 630 € | Location semaine | 580 € |
| Enfants 72 €/j | 504 € | Course pour petit-déjeuner et repas pris à la maison | 224 € |
| Déjeuner au restaurant 20 €/j x 4 | 560 € | ||
| + Diner au restaurant 20 €/j x 4 | 560 € | + 1 repas au restaurant 20 €/j x 4 | 560 € |
| TOTAL SEMAINE | 2 254 € | TOTAL SEMAINE | 1 364 € |
Source : Syndicat national des résidences de tourisme (SNRT)
La différence fait un peu moins de 1 000 €, soit 40 %, pour une même destination et à la même période.
Savoir choisir la destination ou la ville où investir
Certes, le Sud de la France a toujours été une destination phare, grâce surtout à son climat ensoleillé. Mais la tendance a connu ces derniers temps un changement. Elle est plus axée sur le contexte économique que climatique. Le choix de la destination se fait plus en se basant sur une certaine cohérence économique.
Le rapport emplacement, prix et prestation de la résidence influe sur le choix des touristes. Les touristes recherchent le meilleur compromis pour profiter d’un budget prédéfini.
Il faut aussi noter l’importance d’un meilleur positionnement tarifaire compétitif. Dans d’autres régions, certaines résidences de tourisme misent sur les divers atouts pour attirer élargir la clientèle : piscine intérieure et extérieure, hammam, sauna, salle de fitness…
Aujourd’hui, la perte de notoriété de certaines régions permet de bénéficier de prix fonciers intéressants. Pour les investisseurs avisés, c’est la meilleure occasion de faire d’excellentes opérations dans les zones à fort potentiel.
Pour les résidences en montagne, l’enneigement est un facteur clé à prendre en compte et à mettre en valeur.
Revente de résidence tourisme
Au premier abord, une résidence de tourisme ne diffère pas beaucoup de l’immobilier traditionnel. La seule nuance se trouve dans le fait que les résidences proposent généralement des services complémentaires. Ce surplus permet de mieux valoriser l’ensemble immobilier et donc les logements de la résidence.
Il est possible de revendre facilement une résidence de tourisme. Mais pour optimiser la revente, il faut savoir acheter.
Résidences tourisme, un potentiel à exploiter
Le prix d’achat d’un bien reste toujours garant de sa protection dans le temps. Ce qui induit à sa comparaison avec la valeur d’hypothèque. Il s’agit de comparer la valeur réelle sur le marché et sa valeur de garantie. Mais il faut savoir qu’un bon investissement repose sur la capacité du propriétaire à valoriser son prix d’achat. Aussi, pour bien revendre, il est important d’acheter le bien à son juste prix.
Le logement exploité par bail commercial vieillit mieux. Le preneur à bail fera régulièrement des entretiens pour maintenir son outil en parfait état. Disposer d’un bail commercial indique donc des économies en vue, car il y a plus d’entretiens à faire. L’investisseur peut être tranquille, car la gestion est faite par un gestionnaire.
Pour les pouvoirs publics, les résidences de tourisme constituent un pôle important pour le secteur touristique, mais aussi pour l’immobilier. Elles drainent aussi davantage d’activité économique que l’immobilier classique. Les résidences de tourisme créent des emplois locaux, mais assurent aussi un remplissage toute l’année.
Une revente facile
Après avoir bien établi l’achat, la revente sera plus simple à gérer. Le cas échéant, il faut s’intéresser aux potentiels acquéreurs ou investisseurs. Il existe plusieurs options en ce qui concerne la revente d’un bien en résidence de tourisme :
La revente avec un bail commercial :
Pour un investissement plaisir, l’idée sera d’avoir des semaines d’occupation tout en percevant des loyers. Il aura aussi la garantie de l’entretien de son bien en gardant sa location sous bail commercial.
Quant à l’investisseur financier, il désire surtout investir et développer son patrimoine tout en percevant des revenus complémentaires non fiscalisés. L’acquéreur pourra amortir sur l’immobilier et le mobilier. Et avoir des loyers non fiscalisés sur 25 ou 30 ans.
Revente sans bail commercial
Sans exploitation par bail commercial et une fois que les indemnités d’éviction levées, le propriétaire peut revendre le bien sur le marché de l’immobilier classique.
Quand, par qui et à quel prix revendre ?
Il est possible de revendre à tout moment, mais pour bien profiter du dispositif Censi-Bouvard, le mieux est de revendre après 9 ans. Pour l’achat, il est possible de faire appel à plusieurs acteurs :
- une agence immobilière,
- un service de négoce d’une étude notariée,
- un conseiller en gestion de patrimoine
- ou le promoteur initial qui l’a vendu.
Le prix est souvent déterminé au moment de la revente, en confrontant l’offre et la demande. L’acquéreur a deux options : l’approche locative ou l’approche patrimoniale.
