Investissement Censi-Bouvard, rappel sur les principes

1- Principe de la loi Censi-Bouvard

Entrée en vigueur depuis le 1^er janvier 2009, la Loi Censi-Bouvard est ouverte à tout contribuable résidant en France. Il permet au bénéficiaire de réaliser un investissement immobilier dans le neuf ou en VEFA en vue d’une location meublée. Le contribuable peut acquérir un logement neuf ou en état de futur achèvement, mais il peut aussi choisir un logement de plus de 15 ans d’existence. Pour ce dernier cas, le logement a fait ou fera l’objet d’une rénovation ou d’une réhabilitation. Le but est de répondre aux performances techniques prévues au II de l’article 2 quindecies B de l’annexe III du CGI (code général des impôts). Le logement doit principalement se trouver dans une résidence services, mais le contribuable a le choix :

• Résidence services pour étudiant,
• Résidence services médicalisé type EHPAD,
• Résidence services tourisme classée,
• Résidence services pour personnes âgées ayant l’agrément qualité (type résidence seniors).

Pour bénéficier du dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur doit mettre le logement en location pour une durée minimale de neuf ans. Auparavant, l’investisseur pouvait faire une acquisition par an et dans la limite de 300 000 €. Avec le dispositif Censi-Bouvard 2018, il est possible de faire l’acquisition de plusieurs logements par année. La limite d’investissement est plafonnée à 300 000€ HT. Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard pour l’année 2018 peut être cumulé avec d’autres dispositifs, notamment le dispositif Scellier.

2- Les avantages du dispositif

Grâce à ce dispositif de défiscalisation, le contribuable a droit à deux avantages fiscaux :

• Réduction d’impôt de 11 % sur l’investissement, qui s’étale sur une durée de 9 ans. Dans le cas où le montant de la réduction d’impôt dépasse le montant à payer, la durée peut être revue sur 6 ans.
• Récupération du montant de la TVA de 20 %, à condition que la résidence services offre 3 services sur 4 (entre autres petit déjeuner, nettoyage régulier des locaux, fourniture de linge de maison, réception clientèle).

En somme, le bénéficiaire du dispositif peut gagner 31 % de réduction sur le montant total du bien qu’il a acquis sous Censi-Bouvard.

Le taux de réduction d’impôt applicable

Pour toute acquisition effectuée entre le 1^er janvier 2009 et le 31 décembre 2010, le taux de réduction d’impôt est de 25 %. Il est revu à 18 % pour les logements acquis entre le 1^er janvier 2011 et le 31 décembre 2011. Le taux est de 11 % pour les biens acquis entre le 1^er janvier 2012 et le 31 janvier 2017. Pour l’année 2018, le taux de réduction est encore à 11 % du prix HT du bien acquis. Pour bénéficier du dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard, le bien doit être mis en location dans les 12 mois suivant son acquisition. La location doit être meublée et régie par un bail commercial à l’exploitant de la résidence services. Pour une activité LMNP Censi-Bouvard, le bénéficiaire ne doit pas exercer dans le cadre d’une activité à titre professionnel. Les recettes locatives sont aussi plafonnées à 23 000 € annuelle et ne doivent pas dépasser les 50 % du revenu global de l’investisseur. Les revenus locatifs sont imposés sous la catégorie BIC ou Bénéfices Industriels et Commerciaux.

Base de calcul de la réduction d’impôt en Censi-Bouvard

Pour appliquer la réduction d’impôt pour le Censi-Bouvard, l’administration fiscale prend en compte :

• Le prix de revient du logement, montant HT,
• Les frais de notaire,
• Les droits d’enregistrement ou taxes de publicité foncière,
• Le montant des travaux en cas de réhabilitation du bâtiment.

Le calcul de la réduction d’impôt est limité à un montant total de 300 000 € hors taxe d’investissement par an. La réduction étant répartie de façon linéaire sur 9 ans, le bénéficiaire voit ses impôts réduit d’un neuvième du taux chaque année pendant 9 ans. La première réduction d’impôt est imputée à l’année d’achèvement du logement ou celle de son acquisition. Chaque année, pendant les 8 années suivantes, la réduction se fera sur l’île due au titre.

Censi-Bouvard et TVA

Avec le dispositif Censi-Bouvard, l’investisseur en LMNP bénéficie d’un remboursement de la TVA. Des conditions sont à respecter pour bénéficier de ce remboursement :

• Le logement doit être avant tout éligible au dispositif,
• La résidence doit assurer 3 services sur 4 précédemment cités,
• Les loyers perçus pour la location doivent être soumis à la TVA, le taux étant actuellement à 5,5 %.

Seul un investisseur en Loueur Meublé Non Professionnel peut bénéficier d’un remboursement de la TVA dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard. Pour récupérer la TVA, le contribuable doit faire une demande, à adresser au centre des impôts. Le courrier doit entre autres indiquer :

• L’achat d’un bien immobilier donné en location meublée, avec loyer assujettis à la TVA (en précisant adresse, détails, prix d’acquisition du logement, informations sur l’exploitant de la résidence),
• Le choix du paiement de la TVA au régime simplifié,
• L’option pour le régime réel simplifiée pour l’imposition en matière de Bénéfices Industriels et Commerciaux (relatifs à la déclaration des loyers).

Le contribuable doit également s’inscrire au Service des Impôts des Entreprises comme Loueur en Meublé Non Professionnel. Cette condition est obligatoire pour la récupération de la TVA de 20 %. Après cette inscription, un numéro de dossier est attribué et servira pour la déclaration trimestrielle ou annuelle de la TVA collectée sur les loyers. La récupération de la TVA est mise en œuvre généralement après les 3 ou 6 mois suivant la mise en exploitation de la résidence.

LMNP, revente appartement loi Bouvard 

Que deviennent les avantages d’un bien acquis sous Censi-Bouvard à la revente ? Qu’en est-il de la TVA ? Le propriétaire doit-il reverser la TVA tirée à l’acquisition du bien ? Qu’en est-il de la déduction fiscale dont il a bénéficié à l’acquisition du bien ? Autant de questions méritent qu’on apporte des réponses pour ceux qui souhaitent investir dans le LMNP. Pour la revente LMNP Bouvard, le sort des avantages offerts par le dispositif dépend des engagements. Chaque engagement, pour la réduction d’impôt et pour la TVA, est délimité sur une durée précise. Une fois que la durée est passée, la revente est possible et le contribuable est libre de ses engagements.

1- Revente loi Bouvard et TVA

Concernant le délai d’engagement de location de 9 ans, pour le dispositif Censi-Bouvard, la date d’achèvement de la résidence ou du logement définit le départ du délai. Pour une revente LMNP Bouvard, il y a donc trois possibilités en ce qui concerne la TVA, si l’acquéreur est assujetti à la TVA.

Revente appartement loi Bouvard de moins de 5 ans

Le Code général des impôts ou CGI prévoit à l’article 257 bis, pour ce cas, l’application d’une dispense de réversion de la TVA. Le vendeur n’aura pas à rembourser la TVA et l’acheteur n’aura rien à acquitter. Il faut toutefois faire mention de la prescription de l’article 257 bis du CGI dans l’acte de vente du logement. Dans ce cas de figure, le nouveau propriétaire est réputé « continuer la personne du cédant ». Il maintient l’assujettissement au TVA de l’activité. Il faut noter que la prescription de la TVA est limitée pour une durée de 5 ans (1° du II article 207 de l’annexe 2 du CGI).

Logement Censi-Bouvard de plus de 5 ans et revente avant 20 ans

Pour ce deuxième cas, le propriétaire doit justifier une activité assujettie à la TVA sur un délai de 20 ans. Si le propriétaire justifie de la réalisation d’une activité soumise à la TVA sous 20 ans, après achèvement de la résidence, la récupération de la TVA est considérée comme complète. A la revente, si le propriétaire ne peut justifier d’un assujettissement à la TVA sur 20 ans, une régularisation de la TVA par 20^ème d’année manquante est applicable. Mais il est possible, pour deux personnes assujetties à la TVA, de se référer à la dispense de réversion. Le cas revient à celui d’une revente de logement de moins de 5 ans. L’acte de vente doit mentionner les prescriptions de l’article 257 bis. La TVA ne sera ni remboursée par le propriétaire ni acquittée par l’acquéreur. La cession du bien ne marque pas une rupture dans l’assujettissement, le nouveau propriétaire assurant la continuité.

Revente loi Bouvard d’un logement après 20 ans de TVA

Si la revente intervient après une durée complète de 20 ans d’exploitation assujettis à la TVA, il n’y a plus question de régularisation. Après ce délai, la condition d’assujettissement TVA est considérée comme complète. Dans ce cas, l’administration fiscale considérera la déduction de TVA initiale comme définitivement acquise par le propriétaire. Cette condition est valable et applicable même si le logement a changé de propriétaire au cours des 20 ans, la cession étant basée sur une continuité de l’assujettissement à la TVA.

2- Revente LMNP Bouvard et avantages de défiscalisation

Pour rappel, à l’acquisition d’un logement en vue d’une location meublée, le contribuable a le choix pour faciliter son investissement. Le choix fait à l’acquisition du bien est irrévocable et est appliqué au dépôt de la déclaration de l’ensemble des revenus de l’année. D’une part, il peut aussi choisir le régime des amortissements de droit commun. Pour ce dispositif, les règles d’imputation sont expliquées à l’article 39 C.II, 2 du Code général des impôts. Il y a aussi le dispositif Censi-Bouvard qui permet une réduction fiscale et un remboursement de la TVA.

Revente d’un appartement loi Bouvard avant les 9 ans

Complété par l’instruction administrative 5B2-10, l’alinéa 3 du III de l’article 199 sexvicies du CGI fait allusion à ce cas. Si la revente appartement bouvard intervient avant les 9 ans de conservation obligatoire, la réduction d’impôt est reprise. La réduction d’impôt à laquelle le propriétaire a eu droit est reprise au titre de l’année au cours de laquelle a lieu la revente. Selon la modalité, la reprise se fait par majoration du montant de la réduction sur l’impôt sur le revenu de l’année de cession. Le montant de la réduction d’impôt est calculé depuis que le bénéficiaire y a eu droit, jusqu’à la date de cession du bien immobilier. Pour redresser le contribuable, l’administration fiscale dispose d’un délai de prescription légal de trois ans. Le délai court dès l’événement qui a induit à l’échéance de l’avantage fiscal. Prenons l’exemple concret d’un contribuable qui fait acquisition d’un bien en Censi-Bouvard pour 100 000 € en 2009, livré en 2010. Faisant demande d’une réduction d’impôt, le contribuable bénéficie de la première réduction en 2011 pour ses revenus de 2010. Avec un taux de 25 % étalé sur 9 ans, la réduction d’impôt est de 2 777 €, mais le propriétaire décide de revendre en 2017. Les services fiscaux peuvent légalement réclamer au contribuable, dès 2018, le remboursement des réductions d’impôt jusqu’à l’année de revente. Le montant total, 2 777 € x 8 ans, sera versé en majoration sur l’impôt sur les revenus de l’année 2018.

Exception à la règle des 9 ans de conservation obligatoire

Des conditions ou cas exceptionnels peuvent interférer sur la situation du propriétaire durant les 9 ans de conservation obligatoire. Face à une invalidité, perte d’emploi, décès ou expropriation, le propriétaire se voit obligé de faire une revente LMNP Bouvard. Pour ce cas, l’alinéa 3 du III de l’article 199 sexvicies du Code général des impôts prévoit des prescriptions. Pour rappel, la période de 9 ans fait allusion à la période d’engagement de location du logement. Une cession ou revente loi Bouvard avant le terme de l’engagement entraîne pour le contribuable l’échéance de l’avantage fiscal. Quatre cas limitativement énumérés par la loi font office d’exception pour cette remise en cause :

• Invalidité de 2è ou de 3è catégorie du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune. Invalidité définie par le Code de la Sécurité Sociale comme incapacité professionnelle ou invalidité nécessitant recours à l’assistance d’une tierce personne.
• Rupture de contrat de travail du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune. La rupture de contrat a été initiée par l’employeur (mise en retraite anticipée).
• Décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.
• Le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est contraint de céder son bien pour cause d’expropriation par nécessité publique.

Revente appartement loi Bouvard après les 9 ans de location

Les 9 ans de conservation obligatoire correspondent à l’engagement de location, condition permettant de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard et ses avantages. Une fois les 9 ans terminés, le propriétaire se trouve entièrement détaché de tout engagement par rapport au dispositif. Le propriétaire du bien acquis sous Censi-Bouvard est libre de tout engagement auprès de l’administration fiscale. Il peut revendre son bien à tout moment sans se soucier d’une remise en cause des avantages du dispositif.   Si vous avez des questions sur la revente LMNP loi Censi-Bouvard, vous pouvez nous les envoyer par mail avec notre formulaire de contact ou laisser un commentaire sur cette page. Je vous conseille aussi la lecture de l’article suivant pour aller plus loin sur le régime LMNP Censi-Bouvard : https://www.impots.gouv.fr/portail/particulier/les-regimes-dimposition