Une catégorie de logements bien précise

Acheter en LMNP, c’est acquérir un logement meublé en résidence de services. Cela ne concerne donc pas les transactions immobilières de particulier à particulier sur de l’immobilier résidentiel classique.

5 catégories de logements permettent d’investir en LMNP  : les résidences étudiantes, résidences seniors, résidences de tourisme et résidences d’affaires, enfin, les résidences EHPAD (résidences médicalisées). Ces biens immobiliers sécurisent la perception des loyers, versés non pas par le locataire du bien considéré, mais par la société qui gère les services de la résidence. Acheter en LMNP permet donc de percevoir un revenu locatif régulier et parmi les plus sûrs.

Qui peut acheter en LMNP ?

L’achat en Loueur en Meublé Non Professionnel concerne les particuliers qui souhaitent investir dans un bien immobilier pour en tirer un revenu locatif complémentaire à leurs revenus existants.

L’achat LMNP est aussi intéressant pour le particulier qui est en phase de constitution de patrimoine, et a peu de temps pour s’occuper de la gestion de ses investissements. Dans ce cas, il aura recours au crédit immobilier pour financer le bien convoité. Les loyers ne génèreront pas un revenu supplémentaire mais permettront de payer une bonne part des mensualités de crédit.

Acheter en LMNP impose donc certaines règles qui obligent l’investisseur à choisir ces acquisitions de manière très ciblée. En effet, la sélection de la résidence, du bien, et de son exploitant sont des facteurs clés dont découle la réussite de l’investissement.

Pourquoi investir dans la location meublée en résidence services dans l’ancien ?

Ces appartements constituent de réelles opportunités car les résidences sont en exploitation (possibilité de vérifier la qualité des comptes), il est possible de visiter, les prix sont moins élevés que dans le neuf et les baux ont souvent des conditions plus attractives que le neuf. Bien sûr, les frais de notaire ne sont pas réduits sauf si la construction à moins de 5 ans et la récupération de TVA est faible.

Mais comme les droits à loyers démarrent dès le lendemain de la signature de l’acte authentique chez le notaire, ce type d’opportunités à un réel intérêt. Bref, en cette période d’accès difficile au crédit, c’est une piste à ne pas négliger pour qui souhaite investir en LMP ou en LMNP.

Comment réussir un investissement immobilier LMNP  ?

La rentabilité d’un investissement immobilier LMNP dépend de plusieurs facteurs et des choix de l’investisseur. Trois critères sont particulièrement importants : l’emplacement du logement, le choix du financement et le choix du gestionnaire.

La localité du bien, la clé de la rentabilité

Comme tout acheteur qui achète un bien pour le louer, l’investisseur immobilier LMNP s’intéresse avant tout à l’emplacement de la résidence comme premier critère de rentabilité. Le principe se veut alors simple : le logement doit se trouver à une adresse compatible avec les besoins et le profil des clients ciblés.

Par exemple, si l’investisseur opte pour une résidence étudiante. L’idéal serait de chercher un logement situé à proximité des universités ou des principales voies d’accès menant à des universités.

Pour une résidence de tourisme, l’emplacement idéal correspond à un quartier, une ville ou une station qui dispose d’un potentiel touristique ou professionnel significatif. Un bien situé à proximité d’un parc, de la montagne, d’une place, du centre-ville ou de tout autre centre d’activité offre certainement plus de rendement qu’une résidence de tourisme éloignée des principales attractions touristiques ou professionnelles. L’intérêt futur des locataires prime donc sur tout le reste au moment de choisir l’emplacement du bien immobilier.

Du choix du financement et du gestionnaire

Les intérêts d’un investissement immobilier sous dispositif LMNP sont déductibles fiscalement. Autrement dit, l’État finance une part conséquente de votre investissement grâce au levier de la réduction d’impôt.

Le mieux serait alors de trouver un établissement bancaire prêt à financer l’investissement à hauteur de 100 % pour profiter au maximum de la réduction d’impôts LMNP.

Le choix du gestionnaire, dans le cas où l’investisseur n’opte pas pour la gestion directe, est également crucial. De la solidité financière, l’expérience et le professionnalisme de l’exploitant dépendent en effet les revenus locatifs perçus par l’investisseur pendant la période de versement des loyers fixes.

La durée de cette période est précisée dans le bail commercial liant le bailleur et l’exploitant et peut aller jusqu’à 9 ans pour une résidence de services.