Investissement LMNP en Résidences médicalisées
Découvrez toutes les résidences EHPAD pour investir en LMNP
Comment bien investir dans un EHPAD ?
Les EHPAD intéressent un grand nombre d’investisseurs pour leur rentabilité solide. Et à long terme. Avant de se lancer dans l’achat LMNP en EHPAD, il est nécessaire de comprendre cet univers et de connaître les points clés de ce type d’investissement locatif. L’investissement en LMNP EHPAD est possible aussi bien dans le neuf que dans l’ancien. Toutefois, la politique actuelle bride la création de nouveaux EHPAD, restreignant de ce fait les opportunités d’achat dans le neuf.
Investir en EHPAD en LMNP ancien présente plus d’offres, avec des avantages fiscaux différents, mais suffisants pour faire du LMNP EHPAD un bon investissement. Découvrez ci-dessous nos opportunités d’investissement en EHPAD.
Investissement LMNP en résidences EHPAD
Les EHPAD, ou Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes, sont des résidences services qui proposent une aide au quotidien aux personnes âgées dépendantes. Généralement situées en périphérie des villes, elles offrent aux pensionnaires différents services tels que le repas et les soins d’hygiène. Contrairement au LMNP en résidences senior, les résidences EHPAD proposent des prestations médicalisées. On notera la présence permanente d’un personnel de santé (médecins, infirmières et aides-soignantes).
Investir en LMNP dans une résidence EHPAD vous permet l’encaissement d’un revenu régulier sans les risques d’un investissement immobilier classique : recherche de locataires, gestion des impayés, vacances locatives… C’est aussi une solution intéressante pour préparer votre retraite. En effet, l’investissement LMNP en EHPAD permet à l’investisseur d’encaisser des loyers nets de fiscalité dans la durée grâce à l’amortissement comptable.
Comme le cas de l’investissement LMNP en résidence senior, l’investissement en EHPAD permet de se positionner sur un secteur qui bénéficie du vieillissement de la population et du manque de logements par rapport à une demande toujours en croissance. A noter que les Etablissements d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes sont soumis à une autorisation de la préfecture.
Optimiser l’investissement en EHPAD
Bien que l’investissement en EHPAD soit parmi les plus sûrs, l’acquéreur a tout de même intérêt à bien étudier les offres qui se présentent à lui, car il y a toujours des situations plus intéressantes que d’autres. Comment savoir si un placement en EHPAD est efficace et durable ?
3 questions que l’investisseur EHPAD doit se poser :
- Renouvellement du mobilier : comment est-il comptabilisé par le gestionnaire ? Selon le fonctionnement de l’établissement, il se peut que des charges importantes soient imputables aux investisseurs lorsque l’EHPAD renouvelle le mobilier des chambres et parties communes.
- Quels sont les projets pour l’avenir de l’EHPAD ? L’investissement en maison de retraite s’organisant sur le long terme, la meilleure acquisition est celle qui ne montre aucun danger à l’horizon pour la survie de l’établissement et sa bonne gestion.
- Qualité de la gestion et taux d’occupation : une bonne gestion au quotidien est le gage d’un bon taux d’occupation et donc de la pérennité de l’établissement et du règlement des loyers.
Immobilier EHPAD
Les clés pour réussir votre investissement
L’immobilier pour seniors, un marché à forte visibilité. Comment investir facilement et sereinement sur le secteur porteur du papy-boom. Un enjeu majeur pour demain. Face à des évolutions socio-démographiques inéluctables, les besoins en matière d’hébergement de personnes âgées dépendantes sont considérables. La loi d’adaptation de la société au vieillissement est venue positionner cet enjeu comme l’un des grands challenges du 21ème siècle.
Le vieillissement de la population française
- 2 facteurs clés :
Nous assistons à la combinaison de l’allongement de l’espérance de vie et l’arrivée des baby-boomers à l’âge de seniors.
- Les chiffres des prévisions Insee :
Nous allons assister au doublement de la population des plus de 60 ans à horizon 2060.
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- En 2013 1 français sur 6 avait plus de 65 ans
- En 2060 1 français sur 3 aura plus de 60 ans
- Doublement de la population des plus de 75 ans d’ici à 2060
- Quadruplement de la population des plus de 85 ans d’ici à 2060
Accompagner la dépendance / perte d’autonomie
- Dépendance : de quoi parle-t-on ?
Il s’agit du besoin d’être aidé pour accomplir les actes essentiels de la vie quotidienne ou la nécessité d’une surveillance régulière.
- Evolution avec l’âge :
Le niveau de dépendance augmente fortement avec l’âge et une rupture à la hausse existe entre 80 et 85 ans
- Une évolution sociale nécessitant des structures :
La demande est déjà soutenue et va augmenter. Les évolutions sociales font que les schémas historiquement familiaux ne sont plus suffisant : noyau familial éclaté, éloignement géographique, évolution du paysage professionnel, diminution des aidants familiaux.
- Un déficit de logements adaptés existants et à venir :
Un déficit de logements adaptés est actuellement constaté partout en France avec une offre actuelle inférieure à le demande et des listes d’attentes en établissements. Selon les projections les plus récentes, les besoins moyens de création sont d’environ 10 000 nouvelles places par an pour les prochaines décennies.
Les EHPAD privés (Etablissements pour Personnes Agées Dépendantes)
Les EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) sont des établissements privés. Ils viennent en soutien au secteur public qui ne peut faire face à la demande vu l’état de ses finances.
Des ouvertures d’établissements régulées
Le secteur est légitimement encadré par les pouvoirs publics afin de garantir la qualité de l’offre et le respect de l’éthique. De là découle une réglementation stricte quant à l’apparition de nouveaux établissements qui nécessitent un agrément de l’Etat pour ouvrir.
Une offre durablement inférieure à la demande
Vu l’état des comptes de l’assurance maladie (qui finance la partie soin des EHPAD), les nouveaux agréments sont peu nombreux et cela a peu de chances de changer à l’avenir. La croissance du nombre de nouveaux établissements est donc très limitée.
Une demande en forte croissance
Comme nous l’avons vu, les évolutions démographiques, sociales et de santé créent une demande exceptionnelle à court et long terme. Face à la perte d’autonomie, l’EHPAD est la seule solution d’hébergement viable.
Les critères pour investir en EHPAD
Investir en EHPAD c’est donc se positionner sur un secteur à la visibilité exceptionnelle, mais c’est aussi participer au développement de structures, chaque jour plus indispensables à notre société.
Voici les critères pour réussir votre investissement :
- Un locataire-exploitant reconnu => pas de risque d’impayé
Un exploitant reconnu sur le secteur, de qualité et d’envergure financière lui permettant de faire face aux contraintes du marché. Le classement annuel des gestionnaires d’EHPAD privés est une source à utiliser.
- Un bail commercial long => votre tranquilité
Le bail commercial sécurise et régit les droits et devoirs du locataire et de l’investisseur. En EHPAD la durée des baux est de 9 ans à 11 ans. Avoir un bail long sécurise l’investissement.
- Un loyer au marché => permettra la valorisation de votre investissement
Le loyer versé par le locataire exploitant à l’investisseur doit être dans la moyenne de marché. Plus encore, il est impératif qu’il soit économiquement viable pour le locataire tout en garantissant une rentabilité adaptée pour l’investisseur.
- Une équation économique vérifiée => la pérennité de votre investissement
La rentabilité de la résidence doit être prouvée. Seuls les biens existants ou « anciens » permettent de s’assurer que ce critère est validé. Ce sera une source de sécurité supplémentaire pour l’investisseur.
- Investir au bon prix => une revente facilitée à terme
C’est lorsque l’on achète que l’on sécurise son investissement si toutefois le prix est juste. Il est possible de le vérifier grâce aux données économiques qui existent sur le bien. Seuls les biens existants permettent cette vérification.
Investir en EHPAD c’est donc se positionner sur un secteur à la visibilité exceptionnelle, mais c’est aussi participer au développement de structures, chaque jour plus indispensables à notre société.
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