Le démembrement de propriété peut être utilisé de plusieurs manière en gestion de patrimoine. L’utilisation la plus courante consiste à démembrer un bien pour préparer une succession en donnant la nue-propriété et gardant l’usufruit. Sous certaines conditions, lors de la succession, seule la valeur de l’usufruit est intégrée dans le patrimoine taxable.
Démembrement – Nue propriété
Principe de l’investissement immobilier en démembrement de propriété (nue-propriété) :
- L’investissement en Nue-Propriété consiste en l’acquisition de la nue-propriété d’un bien immobilier. L’usufruit est acquis par un bailleur institutionnel de premier plan qui assure l’exploitation locative et acquitte tous les frais, taxes et charges.
- L’usufruitier est rigoureusement sélectionné pour son expérience de gestionnaire et sa solidité financière.
- Nue-propriété et usufruit sont donc démembrés pour une durée de 15 à 20 ans.
- Pour l’investisseur, le financement ne porte ainsi que sur 40% à 60% de la valeur totale du bien selon la durée de l’usufruit.
La défiscalisation de l’investissement immobilier en nue-propriété :
Les investissements immobiliers en démembrement de propriété permettent au nu-propriétaire de :
- ne pas payer d’ISF sur la valeur du bien démembré pendant la durée de celui-ci (en moyenne 15 ans),
- réduire son ISF s’il finance l’acquisition par apport personnel ou crédit In Fine,
- ne payer aucune charge sur le bien (taxe foncière, charges et frais de gestion divers sont payés par l’usufruitier),
- créer un déficit foncier sur les revenus fonciers existant ou à venir (le déficit est net puisque le nu-propriétaire ne perçoit pas de loyer et déduit les intérêts d’emprunts),
- diversifier son patrimoine immobilier.
Cumul de défiscalisation :
- L’investissement en Nue-Propriété est compatible avec toutes les lois de défiscalisation (défiscalisation De Robien, défiscalisation Borloo, défiscalisation Demessine, défiscalisation Girardin, défiscalisation LMP, défiscalisation LMNP, défiscalisation Malraux et défiscalisation Monuments Historiques).
- Cette solution d’investissement immobilier est particulièrement recommandée pour les investisseurs souhaitant réduire leur ISF et / ou réduire leur impôt foncier.
La cession temporaire d’usufruit dans le cadre d’un investissement immobilier :
Concrètement, il s’agit d’acheter la nue propriété d’un bien avec une décote de 40 à 45% par rapport au prix du neuf. Un bailleur institutionnel achète, quant à lui, l’usufruit pour une période de 17 ans. C’est donc lui qui aura la tâche de louer, gérer, entretenir et payer les charges du bien.
Le nu-propriétaire a donc perçu d’avance une quinzaine d’années de loyers en payant le bien 55 à 60% de sa valeur. Il n’a en outre aucune charges et ni risques : pas de taxe foncière, pas de charges et n’est pas redevable de l’ISF sur le bien.
Au bout de 17 ans, le nu-propriétaire récupère l’usufruit de plein droit et gratuitement. Il devient donc plein propriétaire du bien et ne payera pas d’impôts sur la plus value en cas de revente.
Voici donc une utilisation intéressante du démembrement de propriété pour ceux qui ont des revenus fonciers, payent de l’ISF, ou souhaite tout simplement investir dans l’immobilier sans soucis locatifs.
Un prochain article détaillera l’utilité du démembrement de propriété pour tout ceux qui possèdent leurs locaux professionnels.
