L’investissement locatif sous le statut LMNP présente nombre d’avantages. L’éligibilité au dispositif LMNP Bouvard ou Scellier meublé en fait partie. Comment fonctionne cette formule de défiscalisation ? Qui peut y prétendre ?
Tout savoir sur la Loi Censi Bouvard LMNP
Investir en loi LMNP Censi Bouvard permet d’obtenir une réduction d’impôts de 11% sur le prix d’achat HT d’un bien immobilier neuf. En effet, tout contribuable français peut obtenir cette réduction d’impôts loi Bouvard et cumuler cette réduction d’impôts avec le remboursement de la TVA. Le LMNP, qui est un régime de défiscalisation, s’applique aux investissements réalisés en résidences de services (étudiant, EHPAD, senior) tout comme le statut LMNP .
NB : L’instruction fiscale du 13 janvier 2010 concernant l’article 44 de la loi de finance, a conservé inchangée la loi LMNP Scellier Censi Bouvard instaurée en 2009.
Quels sont les avantages de la défiscalisation loi LMNP Censi Bouvard en LMNP ?
– Réduction d’impôts :
Une réduction d’impôt Censi Bouvard sur le revenue à hauteur de 11% de montant de l’investissement LMNP HT, plafonné à 300.000€.
Cette réduction d’impôt est étalée sur une durée de 9 ans à raison d’1/9ème par an. Si votre impôt sur le revenu est inférieur à la réduction d’impôt, le surplus est reportable pour une durée maximum de 6 ans.
Ce report d’imposition est conditionné au maintient en location du bien l’année de l’utilisation du report. En clair, si vous voulez utiliser un report d’imposition la quinzième année (9 + 6) le bien doit toujours être loué en bail commercial.
– Remboursement de la TVA :
En plus de la réduction d’impôts, l’investisseur va pouvoir récupérer la TVA soit 20% du prix du bien immobilier. Pour cela le preneur à bail doit proposer au moins 3 des 4 services suivant : accueil, ménage, laverie, petit déjeuner.
– Cumul du statut LMNP et de la défiscalisation loi Censi Bouvard :
Il est possible de cumuler LMNP classique et défiscalisation Censi Bouvard. Pour autant, seule la partie du prix supérieure à 300.000€ sera éligible à l’amortissement LMNP , la partie inférieure à 300.000€ étant éligible à la défiscalisation.
A noter aussi que le prix de l’immobilier est amortissable et ne peut générer de réduction d’impôts sur le revenu.
– Pas de plafonds de loyer ni de ressources du locataire :
Contrairement à la loi Pinel, les locations de logements meublés en LMNP Censi-Bouvard ne sont soumis à aucun plafonds de loyers. Il ne sont pas non plus soumis à des plafonds de ressources du locataire.
– Cumul d’achat de biens possible :
A noter qu’il n’y a pas de restrictions quant au nombre de biens achetés. Il est donc possible d’acheter plusieurs logements la même année pour un même foyer fiscal.
– Quels sont les logements éligibles à la loi Censi Bouvard ?
Il est impératif d’acquérir un logement neuf (non encore loué) ou en état futur d’achèvement (VEFA).
Tous les biens immobiliers ne sont pas éligibles à la loi Censi Bouvard. En effet, seules les résidences de services louée meublées sont éligibles. Il s’agit donc des résidences suivantes :
- Les résidences étudiantes
- Les résidences médicalisées, EHPAD, et soins de suite,
- Les résidences seniors.
Dans ces résidences, les appartements sont à louer meublés par bail commercial à un unique preneur à bail exploitant et pour une durée de 9 ans.
Pouvez-vous bénéficier de la loi Censi Bouvard ?
Si vous faites partie des contribuables français, alors oui, vous êtes éligible sous réserve de réaliser un investissement locatif meublé dans une résidence gérée neuve et de le louer pendant 9 ans.
Synthèse des conditions à respecter pour bénéficier de la loi Censi Bouvard .
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- Etre un contribuable français qui paye plus de 1.000€ d’impôts.
- Acquérir un bien immobilier neuf ou en cours de construction (VEFA) ou en cours de réhabilitation pour les logements de plus de 15 ans.
- Louer ce bien en meublé et par bail commercial dans les 12 mois qui suivent sa livraison et pour une durée de 9 ans minimum.
- Déclarer son activité au centre des impôts dont dépend le bien.
- Opter pour le régime réel de TVA (pour pouvoir récupérer la TVA).
- Opter pour le régime réel BIC.
A noter que pour les points 4, 5 et 6, nous recommandons vivement le recours à un expert comptable LMNP pour réaliser votre déclaration LMNP Censi Bouvard .
Avant de vous décider pour un investissement en défiscalisation LMNP Censi Bouvard
Vous êtes convaincu par la loi Censi Bouvard en LMNP car vous payez des impôts ?
Attention, ce n’est clairement pas le critère le plus important. En effet, nous recommandons de vous intéresser au marché de la revente de LMNP avant de vous décider. Ceci vous permettra de vérifier le potentiel de revente de votre appartement. Sur le marché du LMNP ancien, les prix sont forcément inférieurs au neuf puisqu’il s’agit de biens déjà livrés.
Pour autant, les rentabilités sont plus élevées. S’il existe un écart important entre le rendement locatif du bien neuf que vous convoitez et le rendement locatif de l’ancien, alors méfiance. Vérifiez la qualité de l’emplacement, la demande locative, l’équilibre entre loyer qui vous est versé et chiffre d’affaire réalisable par l’exploitant.
Tous ces éléments vous permettront de savoir si vous n’achetez pas un bien surévalué pour lequel le loyer ne sera pas payable à long terme.
Fonctionnement de la défiscalisation LMNP Bouvard
Le dispositif Censi-Bouvard, souvent appelé LMNP Bouvard , figure parmi le grand nombre d’outils mis en place par l’État afin de relancer la construction de logements et favoriser les investissements dans la pierre. Ce dispositif encourage surtout les investissements dans les locations meublées en résidences de services. Les contribuables français éligibles ont accès à cette défiscalisation, qui leur accorde une réduction d’impôts de 11 % pendant 9 ans jusqu’à 300 000 euros d’investissement.
Cette économie d’impôts est cumulable avec les autres dispositifs fiscaux auxquels un foyer a déjà accès, notamment grâce à la loi Pinel, le dispositif Malraux et la loi Girardin. Les économies d’impôts réalisées avec le dispositif LMNP Bouvard entrent dans le cadre du plafond des niches fiscales d’un foyer, fixé à 10 000 euros par an.
Les personnes éligibles
La défiscalisation Censi-Bouvard s’adresse avant tout aux contribuables français investissant dans une location sous le statut de LMNP. Ce statut est réservé aux propriétaires bailleurs dont les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 23 000 euros ou 50 % de leurs revenus globaux. Tous les investisseurs locatifs, même œuvrant sous le statut LMNP , n’ont pas accès automatiquement aux largesses de ce mécanisme de réduction d’impôts.
Le LMNP Bouvard s’applique exclusivement aux bailleurs qui s’engagent à louer leur logement en résidences services pendant au moins 9 ans. Les propriétaires indivisaires sont également concernés par ce dispositif. Ils héritent de ce fait d’une réduction fiscale calculée en fonction de leur quote-part du logement. Le plafond retenu n’est plus dans ce cas les 300 000 euros réglementaires : l’administration fiscale applique une limite fixée en fonction de la quote-part du coût de l’investissement.
Les logements éligibles au dispositif Censi-Bouvard
L’investissement LMNP neuf, dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, porte obligatoirement sur des résidences services considérées comme telles par l’administration fiscale. Les résidences étudiantes avec services en font partie. Les résidences de tourisme classées, dont les gîtes ruraux et les établissements qui offrent des services para-hôteliers, sont également éligibles à la défiscalisation LMNP.
Les résidences de santé publique définies par l’article L.6111-2 du Code de la Santé publique ainsi que les résidences d’accueil familial définies par l’article L.312-1 du Code de l’action sociale et des familles entrent également dans la catégorie des biens donnant droit au dispositif Censi-Bouvard. Quel que soit le type du bien, la location doit intervenir au plus tard le mois suivant, son acquisition définitive par l’investisseur.
Les avantages fiscaux de la loi Bouvard
Grâce à la réduction d’impôt linéaire de 11 % pendant 9 ans, l’investisseur bénéficie jusqu’à 33 000 euros d’économies par investissement, soit plus de 3 660 euros par an. Les bénéfices fiscaux du dispositif Censi-Bouvard sont ainsi immédiats, à la différence de ceux obtenus avec l’amortissement en LMNP.
La location meublée avec services étant considérée comme une activité commerciale, le bailleur a le droit de récupérer la TVA de 20 % sur le prix de l’acquisition. La récupération est accordée seulement si le propriétaire laisse le bien en location pendant 20 ans. Si une revente intervient avant cette date, l’investisseur doit « rembourser » la TVA récupérée au prorata des années restant à courir, sauf si l’acquéreur reprend et poursuit le bail commercial.
Si vous souhaitez aller plus loin dans votre réflexion, recevez gratuitement notre Guide Investissement LMNP et lisez-le avant toute prise de décision.
