Quels sont les avantages du LMNP et les critères d’un investissement réussi? Les avantages fiscaux dont bénéficie un investisseur varient selon le contexte : chaque situation peut comporter des points différents qu’il convient de connaître pour optimiser son investissement en LMNP .
Tout sur le LMNP
Le LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) s’adresse à tous les particuliers qui veulent investir dans un bien immobilier neuf ou ancien en vue de le louer en meublé. C’est une stratégie patrimoniale qui permet de constituer, développer ou diversifier son patrimoine immobilier, de percevoir des revenus complémentaires peu ou pas imposés, de préparer sa retraite ou encore de réduire ses impôts (dans le neuf).
Conditions pour bénéficier du statut LMNP, avantages de l’investissement LMNP, fiscalité… découvrez ici toutes les informations dont vous avez besoin pour mieux comprendre l’investissement LMNP.
L’investissement LMNP, de quoi s’agit-il ?
L’investissement LMNP désigne un investissement immobilier réalisé sous le statut de la location meublée. Un investissement LMNP est ainsi l’achat d’un bien immobilier que l’on meuble dans l’objectif de le louer à un tiers en tant que meublé.
Pour être considéré comme meublé, le logement doit être doté des différents mobiliers qui vont permettre au locataire d’y vivre convenablement (manger, dormir, se laver…) sans avoir à contribuer à l’ameublement. Le logement doit par exemple être doté de tables, de chaises, de lits, d’étagères de rangement… La liste des meubles obligatoires dans une location meublée est fixée par l’article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989.
La mise en location pour un usage d’habitation peut, quant à elle, être saisonnier (résidence de tourisme, résidence affaires) ou permanent (résidence étudiante, résidence senior, EHPAD).
Il est important de préciser que le LMNP est un investissement sur le long terme. Il s’envisage rarement dans un objectif de revente. En effet, pour profiter des avantages fiscaux du LMNP, il est nécessaire de conserver le bien assez longtemps.
Les conditions pour bénéficier du statut LMNP
Le loueur en meublé peut être considéré comme professionnel ou non professionnel, selon le montant des recettes locatives qu’il a encaissé. La loi ne définit pas concrètement le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Ce statut se déduit ainsi du statut de loueur meublé professionnel (LMP).
Le statut de loueur meublé non professionnel s’applique aux investisseurs qui louent un bien immobilier meublé et à usage d’habitation autrement qu’à titre d’activité principale. Pour bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel, le bailleur doit remplir au moins l’une des conditions suivantes :
- Ses revenus locatifs ne doivent pas dépasser 23 000 € par an
- Ses revenus locatifs ne doivent pas dépasser la moitié des revenus globaux par an (salaire, pension…).
Dans le cas contraire, l’investisseur passe automatiquement au régime de loueur meublé professionnel.
Pour obtenir le statut de LMNP, il faut déclarer la création de son LMNP et le début de son activité au Greffe du Tribunal de Commerce en remplissant le formulaire CERFA PO i. Cette déclaration permet d’obtenir un numéro SIRET. A noter que l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) n’est plus nécessaire.
Les avantages d’investir en LMNP
De la même façon qu’un investissement immobilier classique, l’investissement en LMNP permet de se constituer un patrimoine immobilier, mais avec des prix d’acquisition plus faibles. Les logements sont souvent des petites surfaces et on peut trouver des offres à partir de 80 000 €. De plus, l’investisseur pourra financer l’acquisition en ayant recours au crédit. Cette démarche est intéressante étant donné que les mensualités seront partiellement amorties grâce aux loyers.
L’investissement LMNP est aussi un moyen d’investir dans l’immobilier sans les contraintes de la gestion locative. Dans le cas d’un LMNP en résidences services, c’est par exemple le locataire-gestionnaire qui s’occupe de tout. Qui plus est, l’investisseur touche un revenu tous les mois, car le bailleur est tenu de lui verser les loyers même si la résidence n’est pas occupée (hors fermeture administrative). Il obtient ainsi des revenus complémentaires et réguliers faiblement imposés.
L’investissement LMNP présente plusieurs avantages, mais le volet fiscal est sûrement la partie qui attire le plus les investisseurs : mécanisme de l’amortissement réputé différé, remboursement de la TVA, réduction d’impôt de 11 % du montant grâce au dispositif Censi-Bouvard (plafonné à 300 000 €)… A noter que seuls les logements neufs dans la catégorie des résidences seniors, des résidences médicalisées et des résidences étudiantes sont éligibles à la loi Censi Bouvard.
Régime fiscal LMNP : les particularités ?
L’investissement locatif en LMNP bénéficie d’une fiscalité plus avantageuse que la location nue. En effet, le statut LMNP permet à l’investisseur de percevoir des revenus locatifs qui ne seront pas ou peu imposés. Cela est possible grâce à un régime d’imposition spécifique et à un système d’amortissement.
Les revenus locatifs issus d’un investissement LMNP sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. C’est cette option qui fait que l’investisseur n’augmente pas sa tranche marginale d’imposition lorsqu’il investit en LMNP. Concrètement, si ses revenus sont inférieurs à 70 000 € par an, ils seront imposés au régime micro-BIC et aucune charge ne sera déductible. Le revenu net imposable est alors calculé après un abattement de 50 % (contre 30 % pour une location vide). Le régime micro-BIC est donc plus avantageux du moment que les charges déductibles n’excèdent pas 50 % des recettes.
Si les revenus dépassent le seuil des 70 000 €, c’est le régime BIC réel qui s’applique (ou sur option volontaire). L’investisseur pourra alors déduire de ses loyers les charges liées à son investissement telles que les intérêts d’emprunt, les frais de notaire, la taxe foncière, la taxe d’habitation, les primes d’assurance… Il lui est aussi et surtout possible de déduire de ses revenus le montant des amortissements du bien immobilier et des biens mobiliers. Ce régime est particulièrement adapté pour les propriétaires dont les charges plus amortissements sont supérieurs à 50 % du revenu locatif. Afin de ne pas commettre d’erreur dans la tenue de la comptabilité et de l’édition du bilan annuel obligatoire, il est fortement recommandé d’avoir recours à un cabinet comptable.
Dernier avantage fiscal de taille qu’offre le statut LMNP : le propriétaire peut récupérer les 20 % de TVA payée sur le prix d’acquisition du bien immobilier à condition que l’investissement locatif soit effectué sur une résidence services neuve.
Les avantages fiscaux du LMNP
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel séduit les investisseurs pour les bénéfices financiers importants qu’il permet, en déduisant des recettes un grand nombre de frais : charges locatives, intérêts d’emprunt, frais liés aux éventuels travaux, à la gestion, au syndic, taxes…
Le LMNP permet aussi de bénéficier d’amortissements sur l’immobilier et/ou le mobilier. Le principal avantage du LMNP est donc l’exonération partielle (ou totale dans certains cas) d’impôts et de prélèvements sociaux sur les revenus locatifs générés.
D’autre part, le loyer peut être indexé pendant 9 à 12 ans, permettant ainsi de le revaloriser chaque année, ou par période triennale.
LMNP : une gestion simple
La Location en Meublé Non Professionnel s’adressant aux locataires de résidences de services, le propriétaire n’a pas besoin de chercher régulièrement de nouveaux locataires : c’est l’exploitant en place qui s’occupe du remplissage de la résidence. Enfin, pour sécuriser le montage fiscal, les investisseurs placent généralement leur confiance en des experts comptables LMNP qui prennent en main la comptabilité.
Les avantages du LMNP concernent donc aussi bien la fiscalité que la gestion locative ou les obligations administratives.
LMNP neuf ou LMNP ancien ?
En LMNP, vous avez la possibilité d’investir en LMNP neuf ou en LMNP ancien, aussi appelé LMNP occasion. Ces deux formes d’investissement LMNP présentent chacune leur lot d’avantages. A vous de choisir selon vos objectifs.
Les biens en LMNP neuf sont souvent vendus en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). Il faut donc attendre un à deux ans de construction avant la livraison. Cela peut être problématique puisque vous ne percevez votre premier loyer que lorsque la résidence est exploitée.
En investissant dans un LMNP occasion, vous investissez dans une résidence déjà exploitée, ce qui vous permet de percevoir des revenus locatifs dès le lendemain de la signature chez le notaire. De plus, vous avez déjà une visibilité sur le niveau des loyers et des charges ainsi que sur la solvabilité du gestionnaire. En matière de rentabilité, un LMNP occasion est aussi plus intéressant, car il offre un rendement supérieur à un LMNP neuf. Cela s’explique entre autres par les prix d’achat plus élevés des logements neufs. On peut tout à fait obtenir des rentabilités supérieures à 5 %, voire 5,5 % en LMNP ancien.
Le LMNP neuf est en revanche adapté à ceux qui souhaitent réaliser un investissement avec réduction d’impôts. Il faudra cependant s’assurer de la qualité de l’exploitant, gage de la rentabilité de l’investissement. Le LMNP neuf offre également un taux d’occupation potentiellement plus important (s’il est bien situé), car le bien répond aux normes en vigueur et est donc plus attractif pour les locataires. Surtout, un bien LMNP neuf bénéficie des garanties constructeur de parfait achèvement et d’assurance décennale. Il ne nécessitera normalement pas de travaux de rénovation à la charge du propriétaire dans les 10 premières années. A noter également que les frais de notaires sont moins élevés pour l’acquisition d’un LMNP neuf (environ 3,5 %, contre 8 % en moyenne pour un LMNP ancien).
Dans quels biens pouvez-vous investir en LMNP ?
En location meublée, on a la location meublée classique et la location meublée de résidences services. Avec le statut LMNP, un particulier peut donc investir dans deux types de biens : les appartements ou maisons classiques loués en meublé et les logements en résidences services. La différence réside dans le fait que les résidences services doivent offrir 4 des services obligatoires, en plus de l’hébergement (accueil, ménage, petit déjeuner, blanchisserie). Dans le cas des résidences services, on peut réaliser un investissement LMNP dans l’une des catégories suivantes :
- Les résidence seniors
- Les résidence de tourisme
- Les résidence étudiante
- Les résidences EHPAD
- Et les résidence affaires
Contrairement à de l’immobilier classique, l’investissement dans ces résidences services offre un avantage considérable : l’investisseur n’a pas à se soucier de la gestion du bien. La gestion de la résidence est assurée par des exploitants professionnels. Le gestionnaire se charge de la mise en location du logement et verse au propriétaire un loyer régulier, chaque mois ou chaque trimestre. Le propriétaire profite également d’un rendement annuel fixe pendant neuf ou douze ans, car il est lié au gestionnaire par un bail commercial.
Vos questions, nos réponses.
Au fil des années, nous avons répondu à toutes les questions que se pose un investisseur LMNP avant de se décider. Pour vous permettre d’avancer nous vous présentons les réponses aux questions les plus courantes ci-dessous.
Pour commencer, répondons à la question « Pourquoi investir en LMNP ? »
Le LMNP correspond à 2 types d’approches financières : la constitution de patrimoine ou la génération d’un complément de revenu. C’est en fonction du patrimoine dont dispose l’investisseur mais aussi de l’âge, de la profession et de l’endettement qu’il va se situer dans l’une ou l’autre catégorie.
Ainsi, un investisseur immobilier qui est à moins de 5 ans de sa retraite sera plutôt dans une logique de complément de revenus à court terme. Un investisseur de moins de 50 ans sera certainement plus, quant à lui, dans une logique de constitution de patrimoine. Le premier utilisera donc les revenus défiscalisés générés par son investissement LMNP pour compléter des revenus professionnels et le second utilisera les loyers LMNP pour rembourser le crédit immobilier qu’il aura souscrit.
Dans les 2 cas, le statut LMNP va permettre de bénéficier d’une optimisation fiscale des revenus générés voire d’une défiscalisation qui va permettre de maximiser le rendement global de l’investissement.
Comment investir en LMNP ?
Un investissement locatif meublé peut se faire en immobilier classique, sous condition qu’il soit éligible à la location meublée (cf autorisation d’urbanisme et de copropriété) ou en résidence de services (résidence de tourisme, résidence affaire, résidence médicalisée, résidence EHPAD, résidence étudiant, résidence senior).
L’investissement en résidences de services permet la récupération de la TVA LMNP sous réserve que la résidence de services offre au moins 3 des 4 services obligatoires (ménage, accueil, petit déjeuner, laverie). La location se fait par bail commercial LMNP, signé entre le propriétaire et la société qui prend à bail toute la résidence pour l’exploiter.
Il est possible d’investir en LMNP neuf ou LMP LMNP occasion
Investir dans un appartement neuf permet de bénéficier de la réduction d’impôts sur le revenu au titre de la défiscalisation Censi Bouvard, aussi appelée LMNP Scellier. Nous détaillons le mécanisme de cette réduction d’impôts à la page LMNP Scellier Censi Bouvard.
Le LMNP ancien consiste à investir dans des biens déjà livrés et en exploitation en reprenant le bail LMNP en cours. S’il ne permet pas de bénéficier d’une défiscalisation immobilière, le LMNP ancien permet de générer des revenus non imposables ou quasiment non imposables (selon le financement réalisé). Cette défiscalisation est obtenue grâce à l’utilisation de l’amortissement comptable que nous détaillons dans notre article LMNP amortissement.
Nous vous renvoyons pour plus de précisions à notre article dédié au LMNP ancien.
LMP ou LMNP ?
Choisir d’investir en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) ou en LMNP dépend essentiellement désormais des revenus professionnels dont dispose l’investisseur. En effet, pour être éligible au LMP, il faut que les revenus du LMP représentent plus de 50 % des revenus professionnels et minimum 23.000 €. Autant dire que les avantages du LMP (exonération d’ISF, droit de succession réduits…) sont désormais quasiment réservés aux retraités. Pour approfondir le sujet du LMP, nous vous invitons à consulter notre article dédié au LMP.
Est-il intéressant d’investir en LMP LMNP en SARL de famille ?
L’intérêt majeur de la SARL de famille se situe au niveau de la transmission du patrimoine puisqu’en SARL de famille, il est possible de transmettre les parts de SARL et non les biens immobiliers constituant le patrimoine LMP ou LMNP de la SARL, ce qui est plus commode. Nous vous invitons à lire notre page dédiée pour faire un point détaillé sur le LMNP en SARL de famille.
Dans quel type de résidence investir ?
Tout d’abord, il faut valider les critères de base de tout investissement locatif. Il faut donc choisir un gestionnaire qui corresponde à votre profil de risque, un emplacement adapté par rapport à la fonction de la résidence et dans un lieu où il y a un marché porteur pour l’activité de la résidence services.
Une fois ceci fait, le choix d’opter pour un LMNP tourisme, investissement EHPAD, LMNP senior, LMNP étudiant ou un investissement maison de retraite est plus subjectif et va dépendre de la sensibilité de l’investisseur LMNP.
Comment déterminer la rentabilité d’un investissement LMNP ?
Afin de pouvoir déterminer la rentabilité de tout investissement locatif, il faut faire une / des simulation(s) d’investissement locatif. L’investissement LMNP n’y échappe pas et c’est la raison pour laquelle nous avons mis à votre disposition un outil gratuit pour faire votre simulation LMNP.
Nous avons ajouté à chaque annonce LMNP ou LMNP ancien un bouton de simulation pour vous permettre de rapidement faire une simulation financière fiable personnalisée.
Si vous n’avez pas trouvé la réponse à votre question, demandez notre guide gratuit investissement LMNP.
Les objectifs du dispositif LMNP
Le dispositif LMNP fait partie d’un vaste arsenal destiné à favoriser la construction de logements en France métropolitaine. Cette formule de défiscalisation invite en effet les investisseurs à se lancer dans la location immobilière en tant que bailleur, sans être obligé de gérer les tâches liées à la location.
L’investissement en location LMNP implique ainsi l’intervention d’un professionnel, en tête d’une société de gestion chargée d’assumer les responsabilités nécessaires au bon fonctionnement de l’investissement locatif. Le propriétaire se contente seulement de placer son argent, de valoriser son patrimoine et de profiter des revenus issus de la location.
Les logements concernés et le bail commercial
Le dispositif LMNP s’applique uniquement aux locations meublées, utilisées comme résidence d’affaires, résidence senior, résidence étudiante, résidence médicalisée ou résidence de tourisme. Le propriétaire et le gestionnaire sont tenus de fournir des services ainsi que des équipements indispensables au confort des occupants.
Ces prestations varient en fonction du type de logement, mais sont toujours inscrites dans le bail commercial liant le bailleur et l’exploitant. Ce contrat, d’une durée minimale de 9 ans, régit les droits et les obligations de chaque partie vis-à-vis de l’investissement, notamment sur les questions liées à la répartition des charges locatives d’entretien, les clauses de résiliation du contrat, l’indexation du loyer et la périodicité des versements des recettes locatives.
Le financement du LMNP
Le dispositif LMNP s’appuie en grande partie sur les réductions d’impôts et l’amortissement du bien et des équipements pour séduire les investisseurs.
Eu égard aux déductions possibles avec ce placement, l’investissement peut – et doit — être financé à 100 % par un emprunt bancaire. Sous le régime d’imposition réel, les intérêts d’emprunt sont en effet déductibles des bénéfices imposables.
Près du tiers du financement de l’investissement est ainsi assuré par les réductions d’impôts de l’État, un privilège accessible seulement en choisissant le bon régime d’imposition.
Conclusion
A la question « Faut-il investir en LMNP ? », notre réponse est évidemment oui, car acheter pour louer est une stratégie d’investissement immobilier intéressante et le LMNP est un statut qui permet d’optimiser le rendement fiscal de l’investissement immobilier. Sur le long terme, la différence par rapport à un investissement non optimisé est conséquente.
Pour aller plus loin dans votre projet d’investissement et bénéficier d’une étude personnalisée, contactez-nous !
