3 bonnes raisons d’investir en LMNP

Perception de loyers immédiate

Si l’investisseur a contracté un prêt immobilier pour l’achat d’un bien LMNP, il est soulagé de pouvoir percevoir un loyer qui viendra compenser le remboursement de ce prêt : l’achat d’un bien LMNP ne pèse pas sur ces frais mensuels. Qui plus est, les logements LMNP sont prisés autant par les investisseurs que par les locataires : il y a fort à parier que le logement soit loué rapidement et en permanence.

Défiscalisation

Grâce à la déduction des charges et à l’amortissement du mobilier, l’investisseur profite d’une défiscalisation partielle, sur plusieurs années.

Investir à long terme

La raison d’être de l’investissement LMNP est la longévité : en effet, ce dispositif est d’autant plus rentable qu’il est programmé sur 20 à 30 ans. Investir en LMNP évite donc des démarches régulières d’achat et de revente de biens immobiliers, avec toutes les couts induits que cela engendre (frais de notaires, de transactions, de diagnostics…) : l’acquéreur profite de son investissement sereinement, sans effort et pour longtemps.

Comment s’y prendre ?

La démarche est relativement simple, puisqu’elle consiste dans un premier temps à faire le tri parmi les logements de résidences de services et à désigner celui qui remplit le plus de critères importants en fonction des locataires qui y habiteront.

La difficulté de l’investissement en LMNP se situe dans le long terme : qui gérera la comptabilité ? Comment s’assurer de la viabilité du projet pendant toutes ces années ?

Tout autant de questions qu’il convient de se poser avant d’investir en LMNP. La prudence voudrait que les particuliers se tournent vers des spécialistes, dont les calculs et analyses complexes permettront de définir si oui ou non, le projet est viable et rentable.

Pourquoi investir en LMNP  ?

L’investissement sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel ou LMNP est une opportunité offerte à tous les contribuables voulant profiter des rendements des locations immobilières. Ce régime existe depuis 1947 et connaît un certain nombre d’améliorations depuis sa création.

En 2015, le dispositif offre plusieurs avantages, en tête desquels figure la possibilité de déduire des revenus locatifs, l’ensemble des charges relatives à la location. Le rendement final de ce placement est de ce fait net de contributions sociales et net d’impôt. Les intérêts d’emprunts, les taxes foncières, les travaux d’aménagement, les frais de notaire et autres honoraires de cabinet comptable sont les charges déductibles des revenus locatifs.

Quels biens sont concernés ?

Investir en LMNP, c’est s’assurer un accès privilégié au marché locatif de différents types de biens immobiliers. Cet investissement offre notamment une large gamme de supports, dont les EHPAD, les résidences seniors avec services, les résidences de tourisme, les résidences d’affaires et les résidences étudiantes. La rentabilité du placement dépend en grande partie du type de bien choisi en marge de l’investissement locatif.

L’emplacement, la qualité des logements, la nature du bail et le montant des loyers sont autant de facteurs qui pèsent également sur la performance du placement. Ces facteurs constituent de fait les premiers critères de choix à étudier avant de s’engager dans un investissement défiscalisé, mais relativement risqué.

Vous trouverez votre appartement LMNP dans une des catégories de résidences services existantes ci-dessous :

LMNP tourisme

Il s’agit des résidences de tourisme (mer, montagne, campagne ou ville) qui sont très nombreuses en France. Les résidences de tourisme sont apparues pour répondre à la demande de logement pour les séjours de vacances. Placées dans des zones touristiques stratégiques (pieds de pistes à la montagne, bord de mer, proche de villages typiques à la campagne ou en cœur de villes) elles disposent d’atouts indéniables à long terme.

LMNP senior

Les appartements seniors se situent dans des résidences services louées par bail commercial ou bail d’habitation avec des locaux communs importants (restaurant, salons, espaces détentes). En LMNP senior les résidents ne sont pas des personnes dépendantes médicalement. Les résidences seniors sont, quant à elles, destinées au senior non dépendant médicalement. De plus en plus de seniors souhaitent aujourd’hui habiter dans un logement adapté avec du lien social accessible ce que ne permet pas l’habitat traditionnel. Les résidences seniors sont organisées autour d’espaces de vie (piscine, bibliothèque, restaurant, salle cinéma, salons, restaurant…) qui permettent de créer du lien social entre les résident et rompre l’isolement. Le vieillissement de la population et le peu de logement disponibles sont les facteurs qui portent ce marché.

LMNP étudiant

Principalement composé de studios puisque c’est la typologie d’habitat qui convient aux étudiants. Les résidences en LMNP étudiant ont peu de locaux communs en dehors d’une salle de sport en général. Les résidences étudiantes répondent à la demande de ces derniers qui ont du mal à se loger dans de nombreuses villes. Proches des campus, site universitaires, centres de formations, elle sont parfaitement adaptées à leurs besoins. Avec un objectif d’avoir 80% d’une classe d’âge bachelière, il est clair que la résidence étudiante à de l’avenir.

LMNP affaire

Les résidences de services d’affaire sont généralement situées en centre ville ou centre d’affaires. L’attractivité de ces résidences réside dans la dynamique commerciale des zones d’implantation. La dynamique économique locale est donc un point stratégique.. Les appartements sont des studios, des T2 et quelques T3. Les communs sont principalement composés d’une salle de petit déjeuner et d’un hall d’accueil. 

LMNP EHPAD

Les résidences EHPAD sont enfin composées de chambres avec mobilier médicalisé. Ce type de d’appartement LMNP est destiné à être occupé par des personnes âgées médicalement dépendantes. Les résidences médicalisées EHPAD sont une solution d’hébergement adaptées aux personnes qui ont besoin d’assistance pour vivre au jour le jour. Les EHPAD sont sous numérus clausus et il n’est pas possible d’ouvrir un établissement sans agrément de l’état. Conséquence du vieillissement et de l’allongement de la durée de vie de la population, un déficit d’EHPAD existe en France. Déséquilibre qui n’est pas prêt de se résorbé malgré les constructions d’EHPAD neuves vendues ces dernières années en investissement LMNP 

Des sous catégories existent aussi pour le tourisme puisque vous serez amenés à rechercher du LMNP montagne ou du LMNP bord de mer par exemple.

Chaque profil d’investisseur pourra donc trouver le type de résidence qui lui convient le mieux. Le critère stratégique étant évidemment la qualité de l’emplacement par rapport à la fonction de la résidence.

Comment choisir le gestionnaire ?

Pour les résidences avec services, la solidité financière de l’exploitant est un indice de qualité révélateur des retombées financières probables de l’opération. Le choix d’un bon gestionnaire assure au propriétaire les paiements réguliers de ses revenus locatifs nets, mais pas que.

Investir en LMNP avec un gestionnaire fiable, c’est aussi limiter les risques de loyers impayés et s’assurer de l’aide d’un vrai professionnel pour certaines tâches comme le financement des charges d’entretien ou d’exploitation du bien. Ainsi, avant de choisir le gestionnaire d’une résidence en LMNP, certaines questions méritent d’être posées : combien de logements gère-t-il ? Réalise-t-il des bénéfices régulièrement ? La gestion des résidences se fait-elle via une société mutualisée ou à travers une société d’exploitation propre à chaque bien ? Qu’en est-il du capital social du gestionnaire ? Ces questions donnent un indice clair sur le sérieux et les performances de l’exploitant.

La signature du bail commercial

La signature du bail commercial avec le gestionnaire est aussi une étape déterminante dans la réussite ou non d’un investissement en LMNP . Ce contrat n’a rien de similaire à un bail de location classique : il s’agit plutôt d’un bail commercial, dont les termes sont définis par commun accord entre l’investisseur et l’exploitant. Il est donc crucial de vérifier toutes les clauses incluses dans ce contrat, afin d’éviter les mauvaises surprises. La durée du bail commercial, la réévaluation des loyers après une période de carence et la répartition des charges sont des points particulièrement importants à surveiller sur ce document assez volumineux.