Les revenus d’un investissement LMNP sont imposables au titre de Bénéfices Industriels et Commerciaux, sous deux régimes distincts. Le régime LMNP micro-BIC en fait partie.
Le régime micro-BIC en LMNP
Le régime des micro-BIC s’applique aux recettes locatives d’un investissement locatif d’un montant inférieur à 33 100 euros. Un abattement forfaitaire de 50 %, calculé automatiquement par l’administration fiscale, est alors appliqué sur le montant des loyers annuels.
Autrement dit, les bénéfices de l’investissement ne sont imposables qu’à moitié avec le régime LMNP micro-BIC. Si l’activité de location démarre en cours d’année, le seuil retenu sera calculé au prorata temporis.
L’application de l’abattement constitue néanmoins le seul coup de pouce fiscal accordé par le gouvernement pour ce régime fiscal. Contrairement au régime d’imposition réelle, les micro-BIC ne donnent pas droit à une déduction du montant des charges locatives et des coûts de l’investissement, dont les frais d’acquisition et les travaux de réparation.
Pourquoi opter pour le régime LMNP micro-BIC ?
Le régime LMNP micro-BIC permet donc de réduire de moitié le montant imposable sur les recettes locatives d’un investissement en meublé non professionnel. Cette réduction d’impôt est surtout avantageuse si le volume des charges ne dépasse pas le montant du loyer annuel.
Le régime micro-BIC n’autorise pas en effet le déficit foncier : les déductions pouvant conduire à un déficit sont supposées couvertes par l’abattement forfaitaire de 50 %. Les revenus locatifs inscrits aux micro-BIC sont à renseigner dans la déclaration n° 2042-C, dans l’intitulé « Revenus industriels et commerciaux non professionnels ».
A noter toutefois que le régime fiscal LMNP micro-BIC ne s’applique pas systématiquement à toutes les locations générant des revenus annuels inférieurs ou égaux à 32 600 euros. L’investisseur est libre d’opter pour le régime réel, au plus tard avant le 1er février de l’exercice en cours.
Seulement dans ce cas, la décision est irrévocable pendant 2 ans et le régime réel peut être reconduit tacitement au-delà de cette période, en l’absence de notification du bailleur.
Conditions du micro BIC :
- Chiffre d’affaire dégagé par la location en meublé.
- Pour les locations de gîtes ruraux, de meublés de tourisme et de chambre d’hôte.
Le chiffre d’affaire dégagé par la location meublé ne doit pas dépasser la somme annuelle de 170 000€ hors taxe depuis 2017. L’abattement sur le chiffre d’affaire déclaré est alors de 71%. - Autres locations
Depuis 2017, pour les locations non incluses au point 1, le seuil du chiffre d’affaire à ne pas dépasser pour bénéficier du régime dru micro BIC est de 70 000 € HT par an. L’abattement sur le chiffre d’affaire déclaré est alors de 50% .
NB : En cas de mise en location en cours d’année, le chiffre d’affaire sera ajusté au prorata du temps d’exploitation.
- Régime de la franchise en base de TVA
Jusqu’en 2017, le régime du micro BIC ne s’appliquait au loueur en meublé qu’à la condition que le propriétaire bailleur ait opté pour le régime de la franchise en base de TVA (non assujetti à la TVA). Il n’était donc pas possible jusque là d’investir en résidence de services et de relever du micro BIC.
Depuis le 1er janvier 2018, le régime de la franchise en base de TVA est désormais décorrélé du régime d’imposition des résultats.
Pour faire simple, à partir de 2018, il est désormais possible d’être assujetti à la TVA tout en étant au régime micro BIC. LMNP Micro BIC et régime réel de TVA sont donc désormais compatibles.
Ainsi, lorsque le bailleur loue un bien immobilier LMNP qui a donné lieu à récupération de TVA lors de son acquisition (par lui ou par le premier investisseur), il peut dormais bénéficier du régime de la micro entreprise (micro BIC ) et ne doit plus attendre l’extinction de son engagement de maintien du bien soumis à la TVA pour 20 ans. En 2018, il devient donc possible d’investir en LMNP en résidence de services et d’être au régime micro BIC TVA.
Opter pour le micro BIC plutôt que le régime réel LMNP (avec amortissements LMNP) devient donc intéressant si les amortissements et charge déductibles (taxes, charges, assurances, intérêts de crédit…) sont inférieurs à l’abattement de 50% du micro BIC.
Avantages du LMNP micro BIC pour la location meublée :
- Avantage fiscal : abattement de 50% sur les recettes taxables (depuis la loi de finances rectificative de 2008) qui ne peut être inférieur à 305 EUR. Seules 50% des recettes sont donc imposées.
- Simplification administrative : pas de compte de résultat, de bilan ni de déclaration professionnelle spéciale.
NB : pour ceux qui souhaiteraient passer du micro BIC au régime réel LMNP consultez le calendrier fiscal LMNP à respecter.
