L’acquisition d’un bien immobilier loué meublé permet d’opter pour la fiscalité avantageuse du régime réel simplifié en BIC dite fiscalité LMNP .
Amortissement LMNP, définition :
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) permet d’appliquer un amortissement LMNP linéaire et par composantes sur l’acquisition (immobilier et mobilier hors terrain réputé non amortissable).
L’amortissement comptable d’un investissement consiste en l’étalement de son coût sur sa durée d’utilisation. L’amortissement est une charge fiscale qui vient s’ajouter aux autres charges et permet de réduire voire annuler le résultat imposable et l’imposition qui en résulte.
En location meublée, l’investisseur peut donc amortir 100% de :
- la valeur hors taxe de l’immobilier (hors terrain),
- le montant des frais d’acte,
- la valeur hors taxe du mobilier,
- les frais d’agence.
Comme indiqué plus haut, l’amortissement est linéaire sur des durées spécifiques à chaque poste :
- 5 à 10 ans pour les meubles (soit 10 à 20% par an).
- 25 à 40 ans pour l’immobilier et les frais d’acte. (soit 2,5 à 4% par an).
Que déduit-on dans la pratique en fiscalité LMNP ?
L’ensemble des charges liées à l’investissement sont déductibles. A ces charges viennent s’ajouter les amortissements soit :
- Intérêts d’emprunt,
- Primes d’assurance,
- Taxe foncière,
- Charges de copropriété,
- Honoraires de cabinet comptable,
- Frais kilométriques pour aller visiter le bien (1 foi par an) et assister aux AG.
- Amortissements.
Si le résultat comptable obtenu est déficitaire, la part du déficit générée par l’amortissement est déductible d’autres revenus BIC de même nature (un bénéfice sur une autre location LMNP existante par exemple ) ou reportable sur les bénéfices futurs sans limite dans le temps.
Si vous souhaitez en savoir plus sur les amortissements BIC, règles, durée, et taux de déduction des amortissements, je vous invite à consulter la page du Bulletin Officiel des Finances Publiques sur les amortissements en BIC.
Les 3 phases d’un investissement LMNP
1. La phase de financement
En cas de recours à un financement par crédit, le résultat comptable de l’activité LMNP est le plus souvent négatif du fait de la déductibilité des intérêts d’emprunts et des frais d’assurance de prêt.
Il n’y a donc pas d’imposition et les amortissements LMNP non utilisés sont reportés, sans limite de durée, pour une utilisation ultérieure.
2. La phase de rendement
Une fois le prêt partiellement remboursé, les intérêts d’emprunts diminuent et l’activité de location LMNP devient excédentaire.
Les amortissements LMNP de l’exercice (de l’année) sont utilisés pour diminuer ou annuler le bénéfice comptable et fiscal.
Lorsque l’amortissement de l’exercice n’est plus suffisant, le stock d’amortissement constitué sur les années précédente va être utilisé afin d’annuler ou de diminuer considérablement le résultat comptable et fiscal.
Grâce à cette mécanique comptable, les revenus LMNP sont très peu fiscalisés jusqu’à épuisement des amortissements.
Pour illustrer ces 2 phases d’un investissement LMNP , nous vous invitons à consulter :
- notre simulateur LMNP qui vous permet de faire les calculs nos biens LMNP d’occasion en vente.
3. La phase d’arbitrage
Une fois qu’il n’y a plus d’amortissement LMNP disponible, 2 solutions s’offrent à l’investisseur :
- Opter pour le régime du micro BIC.
Jusqu’en 2017 il fallait attendre que les biens en résidences de services aient été soumis 20 ans au régime de TVA car régime micro BIC et régime réel de TVA étaient incompatibles.
Depuis le 1er janvier 2018, le régime micro BIC est désormais compatible avec le régime réel de TVA.
Si le passage en micro BIC est possible, l’investisseur bénéficie alors d’un abattement forfaitaire de 50% sans déduction d’autres charges (pour plus de détail voir le régime du micro BIC ).
Concrètement, pour savoir si le passage en micro BIC est intéressant, il suffit de comparer la somme des charges déductibles plus amortissement au montant de l’abattement forfaitaire de 50%. Si l’abattement est plus élevé, alors il est intéressant de passer au micro BIC.
- Revendre le bien considéré.
L’acquéreur bénéficiera de la même fiscalité avantageuse avec déduction de l’amortissement LMNP.
C’est donc un argument favorable pour le propriétaire pour vendre lorsqu’il a lui épuisé ses amortissements.
