Comment fonctionne l’auto-gestion de résidence service en LMNP ?
Solution alternative à la gestion en bail commercial concédé à une société d’exploitation tiers (sans lien avec les propriétaires), la gestion par bail commercial en auto-gestion consiste en la création d’une société dont les copropriétaires sont actionnaires.
L’objet de cette société d’autogestion est de gérer la résidence par prise à bail commercial des appartements des propriétaires en lieu et place d’un exploitant extérieur.
Bien qu’ils soient actionnaires de la société d’autogestion, les copropriétaires ne sont nullement contraints de gérer eux-mêmes la résidence tout comme un actionnaire d’une société du CAC 40 par exemple ne gère pas la société en question.
L’exploitation au quotidien.
Pour réaliser la gestion proprement dite (réservations, administration sur place, recrutement …), la société a le choix entre 2 solutions principale :
- une délégation de la gestion intégrale à une société tiers exploitant en signant un contrat de mandat. Ce contrat est évalué en fonction des résultats et pourra être dénoncé ou reconduit en fin de saison, selon la satisfaction procurée par ce tiers exploitant.
- le recrutement d’un directeur d’exploitation engagé par la société d’auto-gestion. Son rôle consiste à prendre en charge et organiser toute la gestion du recrutement jusqu’aux réservations et l’accueil des résidents. Comme tout salarié il est évalué en fonction de ses résultats.
Avec ces deux solutions, les propriétaires en auto-gestion gardent la parfaite maîtrise de l’exploitation de leur bien.
Avantages de l’autogestion de résidence de services par rapport à la location par bail commercial à un tiers en loueur en meublé non professionnel.
- Pas d’indemnité d’éviction éventuelle.
En fin de bail, il ne peut y avoir d’indemnité d’éviction à verser. Le bénéficiaire du bail commercial est la société créée par les copropriétaires qui n’ont aucun intérêt à se réclamer une indemnité à l’échéance du bail.
- Pas de risque financier lié à la mutualisation des exploitations.
La société d’autogestion a pour objet social la gestion d’une seule résidence, les bénéfices que dégage son exploitation ne peuvent donc pas servir à couvrir les pertes d’une autre résidence.
- Un loyer en adéquation avec les résultats de la résidence.
La société d’autogestion est au service des copropriétaires et pourra de ce fait réviser les loyers en fonction des résultats réellement dégagés par l’exploitation.
- Une meilleure valorisation de l’immobilier
Etant sensible à la qualité de leur patrimoine, les copropriétaire actionnaires pourront décider de diminuer leur dividende afin de faire les travaux d’amélioration nécessaire à la valorisation de leur bien.
- Une transparence de gestion.
En tant qu’actionnaires de la société d’auto-gestion, chaque propriétaire aura accès aux comptes de celle-ci et pourra vérifier la qualité de la gestion menée
- Un risque de défaillance limité.
Les point évoqués ci-dessus sont des facteurs qui diminuent considérablement le risque de faillite.
Inconvénient de l’auto-gestion de résidence de service en LMNP.
Si les avantages sont certains, il convient de souligner que l’inconvénient majeur réside dans le fait qu’il est nécessaire de consacrer un peu plus de temps au suivi d’un bien en auto-gestion que pour un bien en bail commercial avec un tiers.
En effet, il faudra participer aux assemblées générales, voter les décisions, suivre les résultats… mais le jeu en vaut certainement la chandelle.
