Calcul de la plus value-brute :
Pour calculer l’impôt sur la plus value immobilière il suffit de faire la différence entre le prix auquel vous avez vendu (ou projetez de vendre) votre bien et son prix d’achat.
Calcul de la plus-value nette :
Ainsi, après avoir déduit de cette plus-value brute l’abattement pour durée de détention, vous obtenez le montant de la plus-value qui sera imposée.
Imposition de la plus value immobilière :
Les plus-values sont soumises à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %.
S’y ajoutent les prélèvements sociaux : CSG, CRDS, prélèvement social de 3,4 %, contribution additionnelle «solidarité autonomie» au prélèvement social et contribution additionnelle «financement du RSA» au prélèvement social, soit un taux global de 15,5 % pour les prélèvements sociaux.
NB : la CSG n’est pas déductible de vos revenus.
Au global, l’imposition IR + prélèvements sociaux se monte à 34.5% (19% +15.5%)
Détail du calcul de l’impôt sur la plus-value :
1. Prix d’acquisition
Il s’agit du prix payé qui figue dans l’acte d’achat. Ce prix peut être majoré des frais, suivants à condition de pouvoir les justifier :
- Les charges et indemnités que vous aviez versées au vendeur lors de l’achat.
- Les frais d’acquisition : droits d’enregistrement ou TVA payés lors de l’achat, frais de notaire… En cas d’impossibilité de les justifier, il est possible de déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat.
- Les dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement, ou d’amélioration sous certaines conditions (réalisées par une entreprise…) et sur justificatifs.
NB : Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, il est possible de déduire déduire, soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d’achat en l’absence de justificatifs. - Les frais de voirie, réseaux et distributions qu’ils soient ou non imposés par les collectivités locales dans le cadre du plan d’occupation des sols ou du plan local d’urbanisme
Note : En cas d’acquisition de bien à titre gratuit (héritage ou donation), les frais que payés, comme les frais de notaire et les droits d’enregistrement, viennent augmenter la valeur vénale mentionnée dans l’acte.
2. Plus value imposable
Un fois la plus-value brute calculée (prix de cession – prix d’acquisition), il convient de déduire un abattement pour durée de détention
Jusqu’en 2011, la plus-value brute était diminuée d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la 5ème. Ainsi, la plus-value se trouvait exonérée au bout de 15 ans de détention.
Pour les cessions réalisées à compter du 1er février 2012, l’abattement pour durée de détention est désormais fixé comme suit
– 2 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième ;
– 4 % pour chaque année de détention au-delà de la dix-septième ;
– 8 % pour chaque année de détention au-delà de la vingt-quatrième.
Il en résulte une exonération totale de plus-value pour les cessions d’immeubles détenus depuis plus de trente ans.
Comment déclarer la plus-value et payer l’impôt ?
Le notaire se charge de tout. C’est en effet lui qui établit la déclaration de plus-value (imprimé n°2048-IMM) et paye l’impôt pour le compte du vendeur.
