Pour l’investisseur, quel que soit l’investissement envisagé, savoir s’il achète au bon prix est une information difficile à appréhender. Les informations disponibles sont en effet peu nombreuses et pas toujours faciles d’accès. Pourtant, c’est là que réside la clé de la réussite de l’investissement à long terme car bien acheter c’est toujours la garantie de ne pas se tromper quel que soit le contexte de marché.

Déterminer si le rendement locatif de l’investissement envisagé est au marché est donc crucial, mais comment procéder pour trouver des valeurs comparables avant d’acheter un LMNP ? Quelle référence peut être utilisée afin de conserver une cohérence économique au comparatif ?

Calculer le taux de rendement d’un LMNP

Par convention, le taux de rendement d’un LMNP se détermine en calculant le ratio du loyer brut divisé par le prix d’achat Frais d’Agence Inclus (FAI). Ce taux de rendement peut être la base d’une approche comparative d’un LMNP par rapport à d’autres classes d’actifs. A noter que cette démarche n’est bien sur pertinente que si le loyer numéraire de l’appartement LMNP est au prix de marché et pas surévalué.

Rendement et risque sont toujours liés

Le rendement d’un actif étant lié à son risque, comparer un LMNP à une classe d’actif aux caractéristiques similaires et avec un niveau de risque faible permettra d’avoir une référence.
Reste à déterminer quelle classe d’actif peut constituer une référence acceptable. Pour répondre à cette question il faut revenir sur ce qu’est le LMNP en résidence de services.

En LMNP, les actifs sont des appartements en résidences de services. Des logements donc mais surtout des locaux commerciaux puisqu’ils sont loués par le biais de baux commerciaux qui sont régis par les articles L147 et suivants du code de commerce. Par suite, leurs valeurs locative et vénale sont  déterminées de la même manière que les autres locaux commerciaux en suivant les dispositions du code de commerce et les jurisprudences applicables.

En partant de ce constat, la classe d’actifs la plus proche à laquelle on va pouvoir se référer est celle des bureaux de centre-ville. En effet, les bureaux peuvent être loués équipés (meublés) comme les LMNP et ils sont aussi loués aux travers de baux commerciaux.
Attention toutefois : tous les types de bureaux ne sont pas utilisables comme référence puisque notre référence devra contenir le moins de risque possible. Ainsi des bureaux en ZAC ne font, par exemple, pas partie de la catégorie qui nous intéresse. Comme nous recherchons un actif peut risqué, les bureaux qui peuvent servir de référence sont donc des bureaux en centre-ville, en quartier prime (comprendre les plus demandés et recherchés) et pour lesquels des données existent. Les bureaux parisiens du Quartier Centre d’Affaire (QCA) sont, sans aucun doute, les bureaux considérés comme les moins risqués du marché.

Où trouver des informations fiables ?

Pour obtenir des informations chiffrées sur ce micro-marché, il est possible de se référer aux publications du GIE Immostat, qui est un Groupement d’Intérêt Economique réunissant les quatre principaux conseils en immobilier d’entreprise (BNP Paribas Real Estate, CBRE, JLL et DTZ opérant aujourd’hui sous la marque Cushman & Wakefield).
Récemment (13/5/2016), BNP Paribas Real Estate a publié un avis sur le secteur en se basant sur les chiffres d’Immostat du premier trimestre 2016. Outre les chiffres relatifs à la tendance du secteur et au dynamisme des affaires, la donnée qui nous intéresse est que « les taux de rendement immobiliers des actifs « prime » ont peu évolué dans Paris : 3,25% dans le QCA ».

Ajuster les chiffres pour le rendre comparable au LMNP

Nous avons donc notre base de comparaison pour le T1 2016. Il faut encore la retraiter puisque les taux de rendement dans l’immobilier d’entreprise s’entendent FAI et FNI, c’est-à-dire frais d’agence inclus et frais d’actes inclus alors que les rendements LMNP sont présentés hors frais d’acte.

Compte tenu des montants moyens de transaction et qu’il s’agit d’immobilier ancien, des frais de notaire de 7% seront retenus pour le retraitement.
Notre taux de rendement immobilier des actifs prime dans Paris QCA comparable au LMNP est donc de 3.5%.

Ceci veut donc dire que l’immobilier commercial de bureau, le moins risqué de France et le plus liquide, se négocie à des taux de rendement de 3.5% sur le prix FAI.

Plus le risque associé à l’investissement LMNP sera élevé et plus le taux de rendement devra donc être élevé. Dans le croissant Ouest, le taux de rendement est déjà de 3.65% soit 3.95% comparable au LMNP.

Comment utiliser ces données ?

A titre d’exemple, un appartement LMNP, avec loyer au marché, loué à un locataire de premier plan, en début de bail, dans le quartier QCA Parisien pourrait se négocier avec une faible prime par rapport aux bureaux soit près de 4% de rendement.
Autre exemple, en province les primes de risque vont augmenter rapidement pour atteindre en moyenne un taux de rendement 5.5% (même conditions) et au-delà dans les villes de moins de 50.000 habitants.

Si ce comparatif n’est pas suffisant pour déterminer le taux de rendement de marché d’un appartement LMNP, il a le mérite de permettre de tout de suite identifier ce qui est trop cher.

En effet, si l’investissement LMNP que vous convoitez a un taux de rendement identique au quartier QCA parisien mais qu’il est situé dans une ville de 50.000 habitants, il est certainement trop cher et il vaut mieux passer votre chemin !

A vous de jouer !

Vous connaissez maintenant la manière dont on évalue le risque et quelle rentabilité va correspondre à votre niveau acceptable de risque.