Comment récupérer la TVA lors d’un investissement LMP, LMNP, Scellier Censi Bouvard ?
Dans certains cas, l’achat d’un bien immobilier en Loueur Meublé Non Professionnel permet de récupérer la TVA. Lesquels ? Les démarches ne sont pas compliquées mais les formulaires administratifs peuvent rebuter plus d’un. Mon conseil pour les investisseurs disposant de peu de temps est donc de mandater un cabinet comptable spécialisé en location meublée pour s’en charger.
Conditions nécessaires pour récupérer la TVA LMNP
La Taxe sur la Valeur Ajoutée ne peut être récupérée sur le prix de l’immobilier que pour l’achat de biens immobiliers neufs. Elle n’est donc pas possible pour des logements acquis en LMNP occasion (dont la construction date de plus de 5 ans).
Plusieurs conditions doivent être respectées :
- Logement construit depuis moins de 5 ans
- Conserver le logement pour une durée minimale de 20 ans (sinon, l’investisseur devra rembourser la TVA du LMNP, au prorata)
- Le bien doit être exploité pendant au moins 9 ans, à une société qui facture la TVA
- L’investisseur doit payer la TVA par lui-même et donc être assujetti au régime réel de TVA
- La résidence concernée par l’investissement doit proposer au moins 3 services parmi la blanchisserie, le petit-déjeuner, l’entretien et l’accueil.
Fiscalité du LMNP : le régime de TVA et sa récupération en revente LMNP ancien d’occasion
Nombreux sont les vendeurs de biens LMNP qui se demandent s’il devront restituer la TVA initialement récupérée au prorata des années de non détention en cas de revente de leur bien (régime actuel avec engagement de 20 ans).
Ce que dit la Loi
L’article 257 bis du CGI a instauré en 2006 un cas d’exception au régime classique dans le cas d’un « transfert d’une universalité totale ou partielle de biens et donc une dispense de taxation à la TVA.
Ce cas d’exception a été confirmé par l’instruction du 15 mars 2010 relative à la TVA.
Exonération si :
Concrètement, la dispense de taxation s’applique aux cessions d’immeubles voués à une activité de location
immobilière si et seulement si il y a reprise ou renégociation des baux en cours et si les deux parties sont redevables de la TVA au titre de cette activité.
Appliqué à la revente de LMP, LMNP, Demessine, ZRR, Périssol
Ainsi, si le vendeur vend avec poursuite du bail commercial en cours, il y a transfert d’une universalité totale ou partielle de biens et dispense de régularisation.
Par contre, si le vendeur casse le bail commercial avant la vente, il ne sera plus dans ce cas d’exception et devra restituer la TVA au prorata des années de non détention (un 20ème par an).
Qui reste redevable de l’engagement de 20 ans ?
Enfin, il est très important de noter qu’une fois la vente faite, c’est le nouveau propriétaire qui a l’obligation de soumettre le bien à la TVA pendant au total 20 ans. S’il venait à ne pas respecter cet engagement, ce serait à lui de rembourser le prorata de TVA.
Comment récupérer la TVA LMNP ?
Après avoir acquis le bien TTC, l’investisseur demande son numéro de TVA au centre des impôts. Une fois obtenu, il peut demander le remboursement de la TVA LMNP . Le taux étant de 20%, la somme ainsi récupérée est loin d’être négligeable.
Nous conseillons vivement d’avoir recours à un cabinet comptable pour cette démarche de récupération de TVA afin que tout soit fait sans erreur. A noter aussi qu’un cabinet comptable LMNP permettra de sécuriser l’aspect déclaration fiscale pour un cout relativement faible (de l’ordre de 150€ / an – nous contacter pour plus d’informations).
Les grandes étapes de la récupération de TVA
NB : Ce guide ne peut engager notre responsabilité en cas d’erreur ou d’oubli commis par le déclarant. En cas de doute, faites-vous assister d’un expert-comptable.
1. Inscription au Service des Impôts des Entreprises.
Dès la signature de l’acte de vente, il faut tout d’abord s’inscrire auprès du centre des impôts (service des impôts des entreprises – SIE) dont dépend la commune de localisation votre investissement et déclarer votre activité de location meublée avec services para-hôteliers. Le formulaire P0I (Cerfa n° 11921*03) est à utiliser. Il permet à toute personne physique de déclarer une création d’entreprise individuelle, à enregistrer au Greffe du Tribunal du Commerce dont dépend l’activité.
2. Franchise en Base de TVA ou régime réel de TVA ?
Attention, le choix du régime de TVA se fait en remplissant le formulaire P0. Par défaut, le loueur meublé qui réalise moins de 32 100€ de Chiffre d’Affaire, est automatiquement déclaré en « franchise en base de TVA ». Ceci signifie qu’il ne peut pas récupérer de TVA sur ses investissements et ne reverse pas sa TVA collectée sur ses loyers.
Pour pouvoir récupérer la TVA sur l’investissement réalisé, il faut donc ne pas oublier d’opter pour le « régime réel simplifié de TVA ».
Concrètement, sur la première page du P0, rubrique 17, il faut donc cocher « Réel Simplifié ».
3. Comment faire sa demande de remboursement de crédit de TVA ?
Il faut remplir 2 formulaires :
- L’imprimé 3310-CA3 N°C.E.R.F.A : 10963*15
La déclaration 3310 CA3 sert à déterminer, au titre d’un mois ou d’un trimestre :
- soit le montant de la TVA nette à payer ;
- soit le montant du crédit de TVA à reporter sur la CA3 suivante
2. L’imprimé 3519 N°C.E.R.F.A : 11255*10
La déclaration 3519 est à déposer par les entreprises désirant bénéficier d’un remboursement de crédit de TVA non imputable.
Il faudra joindre à ces imprimés les justificatifs suivants :
- décompte du notaire ou copie de l’acte authentique faisant apparaître la ventilation du prix payé,
- factures éventuelles,
- RIB
- et pour être complet en VEFA :
- appels des fonds successifs ou attestation de déblocages de fonds,
- attestation de DAT,
- attestation de paiement complet (émanant du promoteur ou de la banque).
Ces deux imprimés sont à envoyer au service des impôts des entreprises dont dépend la commune de votre investissement. Le régime de TVA fonctionnant par trimestre, le remboursement de TVA (si votre dossier est complet) sera effectif le trimestre suivant votre déclaration.
4. TVA sur les loyers encaissés.
Par la suite, vous aurez une CA12 ou une CA3 à remplir (expédiée par le SIE), servant à régler le montant de la TVA que vous avez collecté sur l’année ou le trimestre.
Si vous achetez en VEFA, ce montant est à 0€ tant que vous n’avez pas perçu de loyer.
Dès que vous aurez perçu des loyers, le montant à reporter sera celui correspondant à la TVA collectée sur la période.
Ces formulaires sont aussi à envoyer au SIE dont dépend votre investissement avec les justificatifs et le chèque correspondant.
Pour ne pas faire d’erreur, nous vous recommandons vivement d’avoir recours à un cabinet comptable qui fera les démarches pour votre compte.
