Comment se déroule un investissement LMNP ancien sur le second marché d’occasion ?
Contrairement à la vente en VEFA (vente sur plan) pour le LMNP neuf, le processus d’acquisition d’un LMNP ancien (ou LMNP d’occasion) se rapproche d’une transaction immobilière classique dans l’ancien.
Voici les différentes étapes d’une acquisition LMNP ancien :
- Signature par acquéreur et vendeur d’une lettre d’intention d’achat.
- Etablissement des diagnostics obligatoires (si non déjà réalisés) et rédaction du compromis pour signature par l’acquéreur puis le vendeur.
- Réception en recommandé par l’acquéreur de sa copie du compromis doublement signée. Cette étape est la notification SRU ou purge du délai de rétractation de 7 jours de l’acquéreur.
- Transfert du dossier au notaire rédacteur qui va procéder à la constitution du dossier d’usage pour cet investissement LMNP ancien.
- Levée des conditions suspensives de financement (offre de prêt éventuelle, droit de préemption, levée d’hypothèque…) et préparation de l’acte authentique par le notaire.
- Signature de l’acte authentique.
- Déclaration du changement de propriétaire à la société de gestion.
- Perception du premier loyer.
La durée moyenne de ce processus d’acquisition LMNP ancien est de 3 mois mais peut être plus longue dans certains cas et est toujours sujette au délai de réponse des administrations.
Quels biens immobiliers en LMNP occasion ?
Ce dispositif fiscal concerne l’investissement immobilier dans des résidences de service : résidence étudiantes, résidence seniors, résidence d’affaires, résidence de tourisme ou résidence médialisée EHPAD.
Le principe du LMNP occasion est d’acquérir ce type de biens, en seconde main ou plus. Grâce au prix moins élevé que dans du neuf, l’acquisition est plus facile d’accès qu’en LMNP neuf . Attention, les avantages entre LMNP classique neuf et ancien diffèrent quelque peu.
Pourquoi investir dans ce dispositif ?
Si l’investissement en LMNP occasion comporte plusieurs avantages financiers, il ne permet pas de réduction d’impôt, contrairement au LMNP neuf . C’est bien le seul aspect que l’on puisse reprocher à ce dispositif fiscal, puisqu’il permet par ailleurs de disposer de nombreux points positifs en termes d’investissement comme les revenus locatifs défiscalisés (non imposables pendant plusieurs années). La principale difficulté pour bénéficier de ce dispositif est de trouver le bien immobilier idéal : victime de son succès, les biens LMNP occasion sont pris d’assaut.
Rentabilité d’un LMNP occasion ou ancien
La rentabilité d’une résidence de services en LMNP varie de 4 à 6% : un taux plus que satisfaisant qui explique l’attrait constant des investisseurs pour ce marché. D’autre part, le LMNP ancien concerne des logements attractifs : les EHPAD par exemple, accueillent de plus en plus de résidents et les résidences étudiants ont des taux de remplissage de 91% en moyenne.
Exonération d’impôts ?
Les revenus locatifs n’étant pas imposables, ils constituent un complément de revenu régulier et réellement intéressant, et ce dès l’achat du bien immobilier. En effet, grâce à la déduction des charges locatives, des intérêts d’emprunts, des frais liés à l’achat du bien et à la déduction de l’amortissement LMNP , l’imposition est très faible, voire nulle dans le meilleur des cas, pendant plusieurs années. Il est conseillé de faire appel à un spécialiste du LMNP occasion pour optimiser l’amortissement de l’investissement : de nombreux détails sont à prendre en compte.
Le LMNP occasion : un bien que vous connaissez déjà
Tout investissement dans l’immobilier doit être basé sur la connaissance d’éléments essentiels liés à la future acquisition. Parmi ces éléments, le montant des charges et le coût de la taxe foncière : lorsqu’un bien est acquis en LMNP occasion ou LMNP ancien , il est de seconde main au minimum, ce qui permet à l’acquéreur de récupérer les informations communiquées par le précédent propriétaire. L’investisseur sait précisément à combien s’élèvent les charges et taxes du logement. Il peut facilement calculer la rentabilité du bien immobilier, de manière fiable. Le LMNP est donc un investissement prudent et rentable.
En 2021, le LMNP ancien a toujours sa raison d’être !
Même si le secteur présente moins d’offres que de demandes actuellement, le LMNP occasion est toujours aussi intéressant en termes d’investissement immobilier. Son point faible est la difficulté de trouver un bien face à la présence de nombreux investisseurs en recherche de LMNP occasion . S’armer de patience paraît déterminant pour réussir son investissement ! Ce qui explique pourquoi les particuliers se tournent vers des spécialistes qui les guident dans cette démarche.
