Déclaration LMNP : le régime réel simplifié

Vous avez opté pour le régime réel : vous devez déclarer votre statut auprès du Greffe du tribunal de commerce en lui envoyant le formulaire POI. Vous obtiendrez ensuite un numéro de SIRET à indiquer lors de votre déclaration d’impôts. Enfin, pour finaliser votre inscription vous devez également envoyer un courrier de levée d’option, pour demander le régime réel.
Le formulaire de déclaration d’impôts pour le LMNP au régime réel est le N° 2031 et les annexes 2033.

Le régime réel simplifié est quant à lui applicable sur option. Ce régime est plus avantageux si l’investisseur recherche l’optimisation fiscale de ses revenus locatifs meublés. Il permet de déclarer les recettes et les dépenses pour leur valeur réelle. Opter pour le régime réel plutôt que le micro BIC se fait dans 2 cas :

Lorsque les charges et amortissements dépassent 50% du revenu locatif meublé.
Ou lorsque le bien loué est soumis au régime réel de TVA comme c’est le cas pour les résidences de services.

Par rapport au micro BIC, le régime réel simplifié implique des obligations comptables et fiscales sont plus complexes. Il n’y a rien d’anormal à cela puisque l’avantage fiscal de cette comptabilité LMNP est bien plus intéressant. Le contribuable loueur de meublé non professionnel doit produire une liasse fiscale. Pour cela il faut donc tenir une comptabilité et le nous recommandons fortement le recours à un cabinet comptable LMNP.

Concrètement le propriétaire LMNP au régime réel va devoir reporter le montant brut des recettes sur la déclaration 2042 C.

Trois déclarations doivent ainsi être remplies :

• Le formulaire 2031,
• Le formulaire 2033 et les annexes relatives aux Bénéfices Industriels et Commerciaux,
• Et le formulaire 2042 C Pro.

Sur ce dernier formulaire sera inscrit le résultat fiscal de la déclaration n° 2031 ter qui se rapporte au résultat de l’exercice. Concrètement, il faut enregistrer d’une part les recettes, encaissées ou non, et d’autre part les dépenses, réglées ou non. Les amortissements des biens doivent aussi être enregistrés. Ces informations sont nécessaires pour déterminer le résultat imposable de l’investissement locatif.

Toujours sur ce formulaire 2042 C Pro, il faudra :

• Indiquer le montant des recettes locatives en cochant les cases 5NA à 5PK ;
• Indiquer les déficits de l’année précédente sur les cases 5NY à 5PZ ;
• Préciser les déficits non imputés au titre des dix années précédentes sur les cases 5GA à 5GJ.

A noter que les déficits associés à la location meublée non professionnelle peuvent être imputés sur les bénéfices tirés de celle-ci.

Ils sont reportables sur 10 ans. Les amortissements non utilisés peuvent par contre être reporté sans limite de durée ce qui générera des revenus non fiscalisés à long terme. Comme évoqué plus haut, compte tenu des documents à produire pour une déclaration en régime réel simplifié, il est fortement conseillé de faire appel à un expert-comptable. Ce dernier va en effet sécuriser la tenue de la comptabilité du loueur meublé. Il va aussi établir à sa place les déclarations fiscales n° 2031 et 2033 et télétransmettre ces déclarations à l’Administration Fiscale.

Autres cas possibles pour sa déclaration LMNP
Dispositif Censi-Bouvard : formulaire 2042 C

Les contribuables loueurs en meublés non professionnels bénéficiant de la loi de défiscalisation Censi-Bouvard doivent aussi faire une déclaration de revenus LMNP auprès de l’Administration Fiscale.

Cette obligation légale se rapporte notamment à leur investissement locatif. Ces propriétaires bailleurs doivent ainsi compléter leur démarche s’ils souhaitent bénéficier de l’avantage fiscal auquel ils ont droit. Le remplissage du formulaire 2042 C se fait donc différemment.

Le déclarant doit mentionner les informations relatives à son engagement de location sur 9 ans dans le cadre « Investissements destinés à la location meublée non professionnelle : loi Censi Bouvard ». Il peut également inscrire les reports de réduction d’impôt dont il n’a pas pu bénéficier au cours des années précédentes.

Plafonnement des niches fiscales appliquées en Censi-Bouvard et en Scellier

Un investissement locatif dans le cadre du dispositif Censi-Bouvard ou Scellier offre des avantages fiscaux indéniables aux propriétaires bailleurs. Ces deux types d’investissement sont soumis au même plafonnement des niches fiscales. Le plafond appliqué en 2016 et 2017 est en principe fixé à 10 000 € par an et par foyer fiscal. Ce plafond ne s’applique toutefois pas aux investissements initiés durant les périodes antérieures. En effet, ce plafonnement a évolué depuis 2009. Pour information, voici les plafonnements en vigueur pour les investissements initiés de 2009 à aujourd’hui :

2009 : plafond de 25 000 €, majoré de 10 % du revenu net imposable
2010 : plafond de 20 000 €, majoré de 8 % du revenu net imposable
2011 : plafond de 18 000 €, majoré de 6 % du revenu net imposable
2012 : plafond de 18 000 €, majoré de 4 % du revenu net imposable
Après 2012 : plafond de 10 000 € (hors plafond spécial : Griardin, Pinel Outre-mer…).
Cas particuliers de la déclaration de revenus LMNP

Des cas spécifiques existent dans la location en meublée non professionnelle. C’est notamment le cas de la location d’une chambre d’hôte, d’un gîte rural ou d’un meublé de tourisme. Ces catégories de location bénéficient d’un abattement spécifique de 71 % sur les revenus locatifs. Ce dispositif est applicable si les revenus locatifs ne dépassent pas les 81 500 €. Ici, le déclarant devra mentionner les revenus locatifs dans les cases 5NG à 5PG du cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles », sur le formulaire 2042 C PRO.

Si par contre les revenus locatifs dépassent la limite de 81 500 €, l’imposition est effectuée au régime réel. Il s’en suit alors le remplacement de l’abattement forfaitaire de 71 % par la déduction des frais et charges que le bailleur devait payer.

Vous l’aurez compris, la déclaration LMNP peut aller du plus simple comme le régime Micro BIC (mais pas forcément le plus avantageux) au plus complexe comme le régime réel. Entre les 2, le régime réel simplifié permettra à l’investisseur LMNP de bénéficier du maximum d’effet de levier d’optimisation fiscale pour le minimum d’efforts.

Encore une fois, le recours à un cabinet comptable LMNP permet de déléguer toute la gestion comptable à peu de frais. Autant ne pas vous en priver.

Les propriétaires d’investissements Censi-Bouvard ont aussi une déclaration spécifique à faire. A noter que pour la revente Censi-Bouvard des précautions sont à prendre et mieux vaut sécuriser sa revente LMNP Censi Bouvard avec un spécialiste.

Si vous êtes propriétaire LMNP contactez-nous pour une estimation LMNP gratuite de votre bien.

Si vous êtes investisseur en recherche d’opportunité d’investissement LMNP, faites une recherche de biens LMNP et utilisez nos formulaires dédiés pour nous demander les dossiers détaillés.

Déclaration LMNP : le régime micro BIC

Le régime d’imposition micro BIC ou micro-entreprise s’applique par défaut aux locations rapportant des revenus locatifs inférieurs à 32 900 euros par an. Ce régime particulier permet un abattement forfaitaire de 50 % au titre des charges et frais supportés par le contribuable. Autrement dit, le contribuable n’est imposé que sur la moitié de ses gains.

Pour les locations saisonnières classées « meublé de tourisme », l’abattement va jusqu’à 71%. Seuls 29% des revenus de l’investisseur sont donc taxés dans ce cas (nous détaillons ce point en fin d’article). Ce dispositif fiscal est donc bien plus avantageux qu’une location vide (aussi appelée location nue en régime foncier), qui n’offre que 30 % d’abattement.

En termes de comptabilité, rien de plus simple !

Aucune démarche particulière n’est nécessaire pour ce régime. Le propriétaire bailleur est tenu à deux simples obligations : tenir un livre de recettes et un livre d’achat. Lors de la déclaration d’impôts, vous aurez à remplir le formulaire 2042 C. Pour la déclaration d’impôts, un grand nombre de documents sont à remplir et à fournir pour déclarer vos recettes :

• Bilans de créances et de dettes, de résultats comptables et fiscaux
• Relevé de provisions, d’amortissements, de déficits reportables
• Tableau des immobilisations et des amortissements, des plus-values et des moins-values

Sous le régime micro BIC, les démarches sont donc les plus simples. Si le contribuable investisseur a choisi ce régime fiscal, il est dispensé d’une déclaration de bénéfices spécifique. Il lui suffit de reporter le montant de ses revenus locatifs dans la déclaration complémentaire d’impôt sur le revenu n°2042 C pro, dans les cases 5 ND à 5PD. Il doit notamment préciser le montant des loyers, le montant des charges facturées au locataire et des provisions pour charges. Les inscriptions doivent figurer dans le cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles ».

 Expert comptable LMNP et déclaration LMNP

Investir en immobilier en statut LMNP implique de satisfaire les obligations légales et comptables qui y sont liées. La complexité de la déclaration LMNP justifie donc indéniablement le recours à un expert comptable LMNP .

Ainsi, tout propriétaire investisseur LMNP devra établir une déclaration annuelle LMNP ainsi qu’une déclaration annuelle de TVA. Ces obligations, bien que peu compliquées pour un spécialiste, peuvent dérouter l’investisseur LMNP qui n’est pas coutumier des chiffres. Pour autant, négliger cet aspect de l’investissement LMNP ne serait par pertinent puisque des erreurs de déclarations peuvent évidemment fortement impacter négativement la rentabilité financière de l’investissement.

Avoir recours à un expert comptable LMNP est donc une solution pertinente pour se décharger de ces tâches fiscales et sécuriser l’aspect fiscal de l’investissement. En effet, l’administration fiscale supposera qu’il y a plus de risque d’erreur dans une déclaration LMNP faite par le contribuable plutôt que dans celle faite pas un cabinet comptable.

Avoir recours à un cabinet comptable ou un expert comptable c’est donc s’assurer la tranquillité fiscale.

A noter que si le choix du régime réel s’avère plus contraignant dans son application, c’est tout simplement parce qu’il est fiscalement beaucoup plus avantageux pour le propriétaire LMNP. D’autre part, le régime du micro BIC n’est pas compatible avec les investissements LMNP en résidence de services car celui-ci est soumis au régime réel de TVA, incompatible avec le micro BIC .