« C’est par défaut, une des meilleures solutions du moment. » Voilà comment un conseiller en gestion de patrimoine qualifie l’intérêt d’avoir de l’immobilier en portefeuille en vue de la retraite. Pourtant, en l’espace de quelques années, la pierre a perdu de son éclat, et les inconvénients liés à ce placement s’accumulent : blocage des loyers, augmentation régulière de la fiscalité sur les revenus fonciers, prix d’achat élevé, taxation plus lourde de la plus-value, gestion locative coûteuse et complexe. Malgré ce chapelet de mauvaises nouvelles qui grignotent sensiblement le rendement, l’investissement locatif reste paradoxalement toujours attractif.

De plus en plus de particuliers utilisent d’importantes sommes placées sur leur contrat d’assurance-vie en euros pour acheter un ou plusieurs biens immobiliers. La défiance vis-à-vis de la Bourse et des placements à risque est telle que certains épargnants n’hésitent pas à payer comptant leur(s) acquisition(s). « Depuis le début de cette année, on constate une hausse de 400 % de nos clients qui règlent cash leurs opérations d’investissement locatif », confirme Laurent Perzo, directeur commercial chez Groupe France Epargne (GFE).

Mais peu de personnes ont l’occasion d’acheter de cette façon. D’ailleurs, l’atout majeur de ce placement (par rapport à tous les autres), c’est justement qu’il se finance à crédit avec peu ou pas d’apport personnel. Il faut en profiter car les taux d’intérêt des prêts ne cessent de baisser depuis le début de cette année, « affichant, depuis début juin, des plus bas historiques », précise le courtier meilleurtaux.com. Mais il faut choisir le bon timing et s’endetter pendant la vie active. Un achat réalisé à dix, quinze ou vingt ans de la retraite permet d’utiliser les loyers perçus pour rembourser le prêt quitte à ajouter un peu de sa poche. Une fois à la retraite, les revenus baissent et l’emprunt a été remboursé. C’est à ce moment que les loyers sont utiles pour étoffer la pension.

Autre atout de ce placement : il offre une parade efficace contre l’inflation qui connaît régulièrement de fortes poussées. Pour mémoire, les loyers sont régulièrement indexés à la hausse des prix. « Il n’y a donc pas de manque à gagner pour le bailleur », affirme Olivier Grenon-Andrieu, PDG d’Equance.

Si l’immobilier a l’avantage de générer des revenus réguliers grâce au paiement des loyers, cette source de revenus n’est toutefois pas sans risque. C’est justement pour éviter qu’elle ne se tarisse que plusieurs précautions sont à prendre en amont. Tout d’abord, il faut éviter la vacance prolongée du bien. Une habitation vide constitue une perte sèche. Ainsi, pour attirer le maximum de locataires, le logement doit se trouver dans un secteur géographique attractif où les gens ont envie de vivre. « La qualité de l’emplacement est cru ciale pour capter une clientèle de candidats locataires. D’où la nécessité de privilégier des biens dans les grandes villes, de préférence affichant une croissance démographique et/ou économique », conseille Christophe Bourgoise, conseiller en gestion de patrimoine à Rennes chez Fiducée Gestion Privée. Autre écueil à éviter qui risque de démotiver pas mal de candidats : l’absence de transports en commun, de commerces ou de services (écoles, etc.) à proximité des transports. Pour séduire, l’appartement ou la maison à louer devra être en bon état et afficher le moins de défauts possible. Mieux vaut donc éviter les habitations trop sombres, en rez-de-chaussée, mal exposées, situées dans des rues bruyantes ou avec un plan peu rationnel. Il faut s’arranger pour « soigner » le confort thermique (chauffage, isolation murs, toiture), phonique et prévoir des rangements (placards, étagères) avec une cuisine et une salle de bains équipées.