Le LMNP, de quoi s’agit-il ?

Dès que vous louez un ou plusieurs logements meublés, vous relevez du statut de loueur en meublé non professionnel ou statut LMNP . A partir de là, vous avez deux possibilités pour optimiser votre fiscalité et faire diminuer votre imposition.

La première solution consiste à opter pour le régime forfaitaire appelé Micro BIC . Ce régime a l’avantage d’être très simple puisque vous serez imposés sur 50% de vos recettes quelles que soient vos dépenses.

Votre seconde option fiscale consiste à choisir le régime réel qui vous amènera alors à déduire vos charges de vos recettes (assurances, intérêts d’emprunts, taxe foncière, frais de gestion, frais de syndic … et amortissements LMNP. Cette seconde option est évidemment intéressante si vos charges représentent plus de 50% de vos recettes.

Dans les 2 cas, vos revenus locatifs imposables ont été fortement diminués et vous paierez donc moins d’impôts sur le revenus et de cotisations sociales (CSG, CRDS).

Que faut-il pour être LMNP ?

Pour être LMNP il faut s’être inscrit comme tel au centre des impôts dont dépend le bien. Il faut que la location soit effectivement meublée avec suffisamment de meubles et que les revenus soient imposés dans la catégorie des BIC.
A noter qu’au régime réel, un bilan comptable simplifié est à produire et le recours à un expert comptable lmnp peut être intéressant bien que non obligatoire.

A noter que si vous percevez plus de 23.000€ de loyers et que que vos recettes totalisent plus de 50% de vos revenus professionnels vous êtes éligibles au statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel) qui peut être intéressant à demander.

Les avantages fiscaux du LMNP

Comme nous l’avons vu, vous avez 2 options possibles, le régime forfaitaire du Micro BIC et le régime réel.

Le Micro BIC implique que vos recettes ne dépassent pas 32.900€ et ne permet pas de créer de déficit. Dès lors, vous bénéficiez d’un abattement de 50% sur vos recettes (vous êtes donc imposables sur 50% de vos revenus). Ce régime est intéressant lorsqu’on a de faibles charges ou qu’elles sont inférieures à 50% des recettes.

Le régime réel s’applique au-dessus de 32.900€ de recettes ou sur demande au service des impôts si les recettes sont inférieures. Les charges constatées sont alors comptabilisées et déduites des recettes. En plus de celles-ci viennent s’imputer les amortissements calculés sur l’immobilier et le mobilier ce qui aboutit à fortement réduire la base imposable.

A noter que pour un investissement neuf, il est possible de choisir le statut LMNP au réel ou d’opter pour la loi LMNP Censi bouvard qui permet d’obtenir une réduction d’impôts de 11% sur le prix du bien dans la limite de 300.000€ d’investissement sachant qu’au delà de ce montant, le LMNP s’applique.

L’avantage LMNP sous ses différentes formes est donc très intéressante pour percevoir des revenus locatifs fortement défiscalisés.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC est retenu automatiquement lorsque les revenus locatifs de l’investissement LMNP n’excèdent pas 32 900 euros. Ce régime est toutefois applicable jusqu’à 82 200 euros de revenus annuels, pour les gîtes ruraux, les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme.

Ce forfait LMNP fiscalité est possible en inscrivant sur l’imprimé n° 2042 C, dans la rubrique Bénéfices industriels et commerciaux, le montant des loyers allégé des charges locatives inhérentes à l’investissement. Le revenu imposable est calculé ensuite, non sans appliquer au préalable un abattement forfaitaire de 50 %. Cet abattement forfaitaire s’élève à 71 % pour les gîtes ruraux, les chambres d’hôtes et les meublés de tourisme.

A noter que le régime micro-BIC n’autorise pas les charges déductibles. Si ces coûts dépassent les loyers perçus au cours de l’année, le régime d’imposition au réel est plus convenable.

Le régime d’imposition au réel

Autre formule de LMNP fiscalité, le régime BIC réel s’applique dès que les recettes locatives de l’exercice dépassent 32 900 euros. La déclaration fiscale n° 2033 est dans ce cas le formulaire à remplir. Le gestionnaire a l’obligation de tenir une comptabilité des recettes et des charges pour mieux remplir ce formulaire. A l’inverse du micro-BIC, le régime d’imposition réelle autorise la déduction des charges, incluant notamment les intérêts d’emprunt, l’amortissement, les travaux de réparation, les assurances et les taxes foncières et d’habitation. En cas de bénéfice, les recettes locatives sont additionnées avec les autres revenus imposables.

Par contre, en cas de déficit, la moins-value peut être reportée sur les bénéfices ultérieurs, jusqu’à une limite de 9 ans.

Les autres impôts LMNP

Si l’investisseur décide de revendre le bien, le bénéfice de la revente – s’il y en a – est inscrit au revenu global au titre des plus-values immobilières privées. Le profit se voit alors affecté d’une taxe de 19 % sur les plus-values immobilières, assorti de prélèvements sociaux à hauteur de 15,5 %.

La plus-value immobilière perçue avec la revente bénéficie néanmoins d’un abattement équivalent à 2 % par année entière de possession à partir de la cinquième année, pour les cessions effectuées avant le 1er septembre 2013. Pour les transactions réalisées après cette date, un abattement de 1,65 % pour les prélèvements sociaux et 6 % pour l’impôt sur le revenu est appliqué sur les produits de revente, si la cession intervient entre la 6e année et la 21e année de détention. Au-delà de la 30e année de détention, les plus-values de revente sont entièrement exonérées d’impôt sur le revenu et des prélèvements fiscaux.

Un abattement forfaitaire de 50 % en micro-BIC

Le micro-BIC est l’un des deux régimes d’imposition qui s’appliquent aux revenus locatifs perçus d’un investissement locatif en LMNP. Ce mode de calcul concerne notamment les placements dont les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 32 900 euros, chiffres en vigueur en 2014.

Ce plafond est fixé à 82 200 euros pour les résidences quasi hôtelières, autrement dit les meublés de tourisme, les chambres d’hôtes et les gîtes ruraux.
Même si les produits de la location ne dépassent pas ce plafond, ils ne sont pas assujettis en totalité à l’impôt relatif aux revenus industriels et commerciaux.

Le statut LMNP octroie en effet à l’investisseur le droit de profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant des revenus locatifs. En d’autres termes, seule la moitié des bénéfices de la location est soumise à l’impôt sur le revenu sous le régime micro-BIC.

Cet abattement constitue sans nul doute l’un des atouts qui font de la fiscalité location LMNP un argument de taille apte à attirer des investisseurs.

La déductibilité des charges sous le régime d’imposition réelle

Au-delà du plafond de 32 900 euros, les revenus locatifs d’un investissement LMNP entrent dans le cadre du régime d’imposition réelle. Cette formule permet de retrancher sur les recettes locatives diverses charges, dont les intérêts de l’emprunt contracté pour financer l’investissement, les assurances, les taxes d’habitation et surtout l’amortissement de l’immeuble et de ses équipements.

Ce régime de la fiscalité location LMNP s’avère particulièrement avantageux lorsque le montant des charges déductibles est nettement inférieur aux produits de la location.

L’assiette d’imposition peut être ainsi ramenée au minimum, voire à un niveau nul, en jouant sur les différents amortissements déductibles. Ces derniers ne doivent pas toutefois engendrer ou aggraver un déficit foncier.