Est-ce que les loyers sont garantis en LMNP en résidences de services ?
En effet dans notre activité, nous sommes souvent en contact avec des investisseurs qui nous posent la question ou plutôt qui pensent que les loyers sont garantis en loueur meublé non professionnel. Est-ce que c’est vrai, est-ce que ce n’est pas vrai ? Nous allons vous faire une réponse de Normand : peut-être bien que oui, peut-être bien que non. Il y a un peu des deux.
Alors, pourquoi dit-on que les loyers sont garantis en loueur meublé non professionnel ? En tout cas, pourquoi certains le disent – parce que nous on ne le dis jamais.
Pour comprendre ce dont il s’agit, il faut revenir sur la notion de garantie. Une garantie, quelque chose de garantie, c’est quelque chose qui ne peut pas s’abîmer ou qui reste constant dans le temps.
Par exemple, votre voiture, elle est assurée. Vous avez une garantie pour ça, ou bien quand elle est neuve, vous avez une garantie de deux ans. Très bien, donc s’il lui arrive quelque chose, disons qu’on va vous payer la même voiture, on va vous la remettre à neuf. Enfin, pas tout à fait, dans le sens où il y a toujours des pièces d’usure. Et il y a toujours des franchises. Donc en fait, la garantie à 100 % si ça existe, en tout cas, c’est quand même très rare.
Donc dire que les loyers sont garantis, ça voudrait dire que quoi qu’il arrive vous êtes sûrs à 100 % de percevoir votre loyer dans son intégralité.
Pourquoi les loyers sont-ils garantis en résidences de services ?
Et bien les loyers sont dits garantis, parce qu’ils ne sont pas variables avec l’occupation finale de l’appartement du bien immobilier. Ils sont en fait constants quel que soit le taux d’occupation.
Prenons l’exemple d’une résidence de services pour étudiants. Les étudiants, globalement, ils arrivent au mois de septembre et ils repartent au mois de juin – juillet. En tout cas, au mois d’août, c’est quasiment certain que l’appartement sera libre.
Est-ce que le loyer versé au propriétaire par la société qui exploite la résidence sera à zéro au mois d’août si jamais l’appartement n’est pas occupé ? Et bien non, la société qui exploite l’immeuble et qui loue l’appartement à tous les propriétaires, qui louent chaque appartement à chaque propriétaire, et bien, elle, elle prend tout l’immeuble à bail pour faire son activité. Ensuite, que l’appartement soit loué ou pas loué, elle va quand même verser son loyer, puisqu’elle est présente.
Donc, en ce sens, on pourrait dire que le loyer est garanti.
C’est un petit peu un abus de langage et c’est la raison pour laquelle nous dirions aussi non parce que cette société, si on dit que le loyer est garanti, ça suppose que cette société sera toujours en mesure de payer de loyer ad vitam aeternam, quelle que soit la situation. Donc, c’est un peu vrai, mais pas totalement.
Pour s’assurer que le paiement du loyer à long terme ne posera pas de problème, comment faut-il procéder ?
Eh bien, il faut commencer par regarder la situation financière du locataire. Est-ce que le locataire est dans une situation financière favorable ? Cela veut dire, est-ce que son chiffre d’affaires est conforme à la moyenne du marché pour ce type de résidence et surtout est-ce qu’il est rentable ?
Si la réponse est oui – on aura pu vérifier cela en regardant ses comptes ou en ayant les comptes d’exploitation. On vérifie les comptes sur des sites comme societe.com ou infogreffe, ou bien avoir les comptes d’exploitation si c’est une société qui a plusieurs résidences à bail.
Donc, on a les comptes d’exploitation de la résidence, on peut vérifier cela. Si on n’a pas les comptes – il est possible que le locataire ne souhaite pas les donner – si on ne les a pas, on peut quand même regarder si le chiffre d’affaires théorique, donc celui que l’on peut calculer à partir des prix publics et d’un taux d’occupation moyen, si ce chiffre d’affaires est cohérent avec le loyer. C’est-à-dire que le loyer ne doit pas représenter un pourcentage trop élevé par rapport au chiffre d’affaires. Donc, le ratio loyer divisé par chiffre d’affaires, c’est ce qu’on appelle le taux d’effort. Donc, c’est le deuxième point à vérifier : est-ce que le loyer représente un taux d’effort pour le locataire qui soit conforme avec le marché ?
Une fois qu’on a vérifié cela, et bien en dernier lieu, et c’est le plus important, c’est évidemment l’emplacement.
L’emplacement de la résidence par rapport à sa fonction et donc regarder comment est l’environnement économique. Donc, nous prenons toujours un exemple un peu trivial, mais une résidence étudiante qui se situe dans une ville où il n’y a pas ou peu d’étudiants, évidemment, ça va avoir du mal à fonctionner, on est d’accord. C’est pareil pour une résidence de tourisme. Si vous avez une résidence de tourisme dans un endroit qui n’a pas d’attraits touristiques, et bien forcément, cela ne va pas marcher.
Donc, voilà ce que l’on pouvait dire pour les loyers en bail commercial.
Sont-ils garantis ou pas ?
Nous dirions qu’ils sont constants quel que soit le taux d’occupation de la résidence, mais à long terme, évidemment, il faut que le locataire soit en mesure de payer ce loyer. Il faut donc que le loyer soit économiquement cohérent avec le chiffre d’affaires qui est possible de réaliser. À ce moment-là, oui, on peut dire que le loyer a de bonnes chances d’être garanti à long terme.
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