LMNP – Tout comprendre pour investir

Commençons donc par le point de départ, la réponse à la question principale : c’est quoi le LMNP.

Le LMNP c’est un acronyme pas très facile à dire mais très facile à comprendre. Le LMNP, ça veut dire Location Meublée Non Professionnelle. Il faut donc pour être LMNP tout simplement avoir un logement pour faire de la location, il faut avoir un bail, il faut que le logement soit meublé et il ne faut pas être un professionnel.

Donc, tout un chacun qui dispose d’un appartement qui achète des meubles et qui met des meubles dans cet appartement, je dis appartement mais ça peut aussi être une maison, un chalet, une villa. A partir du moment où il le loue en meublé, il a le statut de LMNP.

Je parle de statut pourquoi ? Parce que sur le LMNP, il y a plusieurs régimes fiscaux.

Alors, ne vous inquiétez pas, ce n’est pas parce qu’on parle de fiscalité que c’est compliqué !

Le Micro-BIC

Il y a tout d’abord le régime qu’on appelle du micro-BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux, c’est la particularité. Les revenus de location en meublé ne sont pas un régime foncier, mais sont dans les revenus BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). C’est comme ça.

Donc, le micro-BIC c’est tout simplement destiné aux propriétaires qui ne font pas des revenus très importants. Ils vont avoir un abattement selon les cas de 50 à 71%. 50% dans la plupart des cas, 71% dans le cadre de la location saisonnière.

Il faut avoir un chiffre d’affaires inférieur à 33100 €. Le micro-BIC en fait donc va être assez simple puisque vous avez juste un chiffre à renseigner dans votre déclaration d’impôts, qui est la somme de vos revenus, imaginons 10000, auxquels vous appliquez un abattement. Soit 50 soit 71.

Donc, vous avez soit 5000 à déclarer, soit 2900 à déclarer, et sur ces 5000 ou 2900, vous êtes taxés à hauteur de votre tranche marginale d’imposition et de la CSG CRDS.

Le LMNP au régime réel simplifié

Le deuxième régime, c’est le réel simplifié, avec amortissement comptable. Donc, le réel simplifié va vous donner plus d’avantages, mais va nécessiter de faire une comptabilité.

Dans le régime du réel, on va déduire les charges  réellement constatées pour aboutir au résultat fiscal. On va déduire les taxes foncières par exemple, les charges de copropriété s’il y en a, l’eau et l’électricité, les frais d’assurance, les intérêts d’emprunt s’il y en a.

Et en fin de compte, en toute fin, on va déduire l’amortissement. L’amortissement comptable, en fait c’est la prise en compte de l’usure d’un bien dans le temps. C’est normalement un concept fiscal qui est réservé aux entreprises. Je vais vous donner un exemple pour que vous compreniez.

Une entreprise qui achète un ordinateur, va pouvoir l’amortir sur sa durée de vie. Considérez qu’on ordinateur a une durée de vie d’à peu près 3 ans. Au bout de 3 ans, il est considéré comme obsolète. Donc, l’entreprise va passer un tiers de cette valeur d’achat d’ordinateur en charge tous les ans. C’est un amortissement.

Donc si l’ordinateur a une valeur de 1000 euros, eh bien il va passer 333 euros d’amortissement tous les ans, pendant 3 ans. Une charge fiscale, et non pas une dépense. Ça vient diminuer le résultat fiscal.

Comment est-ce que ça s’applique à l’immobilier ?

Eh bien, c’est assez simple, l’immobilier évidemment ne s’amortit pas, ne s’use pas, ne devient pas obsolète sur trois ans. L’immobilier devient obsolète sur une plus longue durée. Ça va dépendre de quelle partie de l’immobilier, les fenêtres vont s’user plus vite que les mûrs, les voûtes, les fondations, la toiture.

Donc, on fait ce qu’on va dire, une moyenne. Et on va dire qu’approximativement, l’immobilier va être amortissable sur vingt-cinq ans, qui va donc vous générer une charge complémentaire de 1/25. Voilà pour les grandes lignes fiscales. On a donc, soit le micro-BIC, soit le régime de réel simplifié avec amortissement comptable.

Mise à jour 2018 :

Depuis le 19 février 2018 l’inscription obligatoire au registre du commerce pour les loueurs en meublé professionnel (LMP) a été déclarée non conforme à la constitution (décision du Conseil constitutionnel n°2017-689 QPC-JO 9 février 2018).
Par suite, tout investisseur LMNP aui a plus de 23 000€ de recettes locatives qui représentent plus de 50% de ses revenus d’activités, est automatiquement considéré comme LMP.

Quel régime LMNP choisir ?

Vous allez me dire, lequel choisir ?

Eh bien, pour vous donner une idée duquel choisir, le mieux c’est de faire un exemple.

Prenons un bien immobilier qui a une valeur de 100 000 euros. C’est facile 100 000 euros pour les calculs. Imaginons que cet appartement, ou cette maison, ce bien immobilier génère un revenu de 5000 euros par an. Il a une taxe foncière, des charges de copropriété de 500 euros. Donc, nous avons un bien immobilier qui vaut 100 000, il génère des revenus de 5000, il a des charges de 500.

Si on est en micro-BIC, premier cas. On va, non pas déclarer 5000, mais on va déclarer 2500. Or, hors location saisonnière, on a un abattement de 50%. Donc 5000 x 50% = 2500. Si on est en location saisonnière, on va déclarer 1450. Donc, ça c’est le revenu fiscal, soit 2500, soit 1450. Alors que le bénéfice, c’est le revenu (5000) moins les charges (500) soit 4500.

Donc, la différence finalement c’est le gain fiscal qu’on va faire. On n’est taxé que sur 2500 ou 1450 selon les cas au lieu de 4500. Et on est taxé sur ce revenu à la tranche marginale d’imposition (14, 30, 40) et en plus la CSG CRDS.

Donc, c’est un schéma assez simple, il n’y a pas de déclaration compliquée à faire. Il y a juste à inscrire dans une case dans votre feuille d’impôt le montant abattu de l’abattement chaque année.

Maintenant deuxième cas, on prend le même appartement, 100 000 euros, qui rapporte les mêmes revenus (5000 euros) et qui a les mêmes charges (500 euros). On va le déclarer au réel. Quelle est la différence ?

Eh bien, on va déduire au réel les charges réellement constatées. On va prendre 5000, on va déduire les 500 de charges et taxe foncière, on va déduire aussi les déplacements qu’on a eus éventuellement. On va déduire les travaux si on en a. Et toutes les autres charges qui sont relatives au bien. Mais pour simplifier, prenons juste 5000 euros et 500 euros de charges. Ensuite, on va déduire l’amortissement. Donc, comme je vous ai dit tout à l’heure, l’amortissement c’est 1/25e de l’immobilier. Ce n’est pas que de l’immobilier, en fait on prend la valeur de l’immobilier, on enlève la valeur du terrain, on va dire en moyenne 10%, et on ajoute les frais d’acquisition : les frais de notaire sont à peu près 10%. Donc, on a 100 moins le terrain (- 10) plus les frais d’acquisition (+ 10). Donc, ça fait à peu près 100.

Un autre exemple, on va faire comme ça pour simplifier. Si on a 1/25e de 100 000, cela nous fait 4000 = 4%. Donc, on a un revenu fiscal qui va donc être de 5000, loyer encaissé, moins 500 de taxe foncière et charges de copropriété, moins 4000 d’amortissement. Et donc, on a un résultat fiscal de 500. Alors qu’on a toujours en trésorerie un bénéfice de 4500.

Donc, tout à l’heure en micro-BIC, on était taxé à hauteur de 2500 ou 1450 selon qu’on est en location saisonnière ou pas, et en régime réel, on n’est plus taxé qu’à 500. On est donc taxé en moyenne 5 fois moins qu’au micro-BIC.

A partir du moment où les amortissements représentent une forte part du revenu locatif il est intéressant d’être au régime réel.

Globalement on peut dire que, comme il y a des frais de comptabilité, éventuellement de la CFE, charge foncière des entreprises, si vous êtes en location saisonnière en gestion directe, il faut au moins avoir 4000 euros de revenus locatifs pour que ce soit intéressant, et bien sûr il vaut au moins être dans une tranche à 15%, parce que sinon effectivement si vous ne payez pas d’impôts, ça a assez peu d’intérêt d’être au régime réel.

Dans cette première partie, on a vu une petite synthèse de ce qu’est le loueur meublé non professionnel. Un, propriétaire d’un bien immobilier, deux, que l’on loue avec des meubles dont on est propriétaire et qui bénéficie d’un régime fiscal spécifique. Soit le micro-BIC soit le régime réel.

Quels types d’immobilier permettent de faire un investissement LMNP ?

Autre point intéressant, c’est quels types d’immobilier vont être adaptés à l’investissement en LMNP.

• L’immobilier résidentiel

Tout d’abord, il y a l’immobilier résidentiel que tout le monde connaît. C’est un bien immobilier dans lequel on habite habituellement. Une maison, un appartement, un loft, un chalet, ce que vous voulez mais dans lequel on fait une habitation classique. Pour le louer en meublé, il faut faire attention tous les biens ne sont pas directement louables en meublé.

Il faut d’abord avoir une autorisation de la mairie si la commune fait plus de 200 000 habitants. Et aussi pour les villes, des départements des Haute-Seine, Seine-Saint-Denis et Val-de-Marne. Là, vous avez besoin de l’autorisation de la mairie pour passer votre bien de la location nue en location meublée.

Pour les appartements qui sont en copropriété et aussi, souvent ça arrive qu’on trouve des chalets en copropriété, on appelle ça une copropriété horizontale alors que les appartements c’est plutôt une copropriété verticale au niveau de l’immeuble dans lequel ils sont. En tout cas, quand il y a une copropriété, il va falloir avoir l’autorisation du syndic. Donc, c’est une décision qui doit être votée en assemblée générale.

Une fois que vous avez ça, vous avez la possibilité de louer en meublé. Si vous êtes propriétaire d’une maison, là vous pouvez louer en meublé sans autorisation si vous êtes dans une commune en dessous de 200 000 habitants et qui ne fait pas partie des départements cités tout à l’heure.

Ça c’est le premier cas.

Dernière chose à faire, informer le fisc évidemment du changement de régime du bien.

• l’immobilier géré

Deuxième type d’immobilier qu’on va trouver sur le marché, c’est ce qu’on appelle l’immobilier géré : les résidences de services. Vous avez probablement déjà entendu parler, voire utilisé une résidence de services, les plus connus étant les résidences de tourisme, je cite sans faire de publicité Pierre & Vacances, Center Parcs ils sont très connus.

Il faut savoir que Pierre & Vacances et Center Parcs sont des appartements ou des chalets qui sont propriétés d’investisseurs particuliers comme vous et moi, qui le louent à Pierre & Vacances. Donc, on retrouve des résidences de tourisme, vous avez compris le concept, c’est une résidence hôtelière qui se situe dans un lieu touristique, la montagne, la mer, la campagne comme la Dordogne, ou éventuellement les villes.

A ce moment-là, on appelle ça des résidences d’affaires.

Le deuxième type, ce sont les résidences étudiants, donc ils vont s’adresser, comme son nom l’indique, facile, aux étudiants qui vont donc être situées dans les villes étudiantes où on a des demandes fortes pour le logement étudiant.

Le troisième, ça va être des résidences pour seniors, un marché… un type d’immobilier assez récent. C’est des résidences qui vont être dédiées à des propriétaires occupants ou à des locataires qui ont plus de 60 ans, qui veulent passer leur retraite dans un lieu de vie non médicalisé mais où ils vont avoir du lien social, avec d’autres occupants. Il y a des grands espaces de vie commune, restaurant, bibliothèque, salle de cinéma ou mini-salle de cinéma, piscine. Donc, c’est de la résidence senior dédiée à des personnes âgées.

Et le dernier type, ce sont les résidences médicalisées qui sont destinées aux personnes âgées dépendantes, on appelle ça les EHPAD (Etablissement d’hébergement pour Personnes Agées Dépendantes). C’est donc le troisième type d’immobilier géré en résidence de services.

On a donc vu le LMNP, ce que c’est en termes de fiscalité, en termes de type d’immobilier, et la suite qui en découle, c’est de voir quelle est la gestion que l’on peut faire avec cet immobilier pour être un loueur meublé non professionnel.

La gestion d’un investissement LMNP

• La gestion en direct

Tout d’abord, il y a la gestion directe. C’est certainement le plus connu. C’est le propriétaire qui va faire sa publicité pour trouver des locataires, qui va les sélectionner, qui va faire les baux, qui va encaisser les loyers, qui va gérer les problèmes et qui va faire l’entretien.

C’est souvent le cas dans la location saisonnière, mais aussi dans la location meublée de moyenne durée. C’est assez popularisé en ce moment depuis l’arrivée d’Airbnb sur le marché mais c’est vrai que ça existe depuis assez longtemps.

• la gestion indirecte

Le deuxième type de gestion, c’est ce qu’on appelle la gestion indirecte. La gestion indirecte, on a 2 cas. La gestion en mandat et la gestion en bail commercial.

La gestion en mandat, eh bien au lieu que le propriétaire fasse lui-même les démarches, c’est en fait un prestataire de services qui va le faire pour le propriétaire. Moyennant des frais évidemment. C’est souvent une agence immobilière, qui a une carte pour faire la gestion immobilière, qui va faire toute cette activité de recherche de locataire, de sélection, d’encaissement pour le compte du propriétaire.

Bien souvent, le propriétaire reste quand même décisionnaire pour tout ce qui est gestion des problèmes et paiement des dépenses liées à l’entretien et à la gestion du bien.

Vous allez supporter dans ce cadre-là les vides locatifs et les frais d’entretien.

Deuxième manière de faire de la gestion indirecte, c’est avec un bail commercial. Donc, c’est une société tiers qui prend à bail toute la résidence quand il s’agit de résidence de services, ou qui prend à bail tout le local commercial pour en faire son activité.

C’est donc son lieu d’activité, pour prendre l’exemple d’un boulanger qui loue des murs commerciaux pour faire du pain. S’il y a un vide locatif, c’est parce que le locataire (le boulanger) est parti.

Mais quand il part en vacances ? Eh bien il n’y a évidemment pas de vide locatif puisqu’il doit payer son loyer mais s’il ne le fait pas. Pourquoi je fais cette analogie avec le boulanger ? Parce qu’en résidence de services, si on est propriétaire d’un appartement, on se demande souvent, que se passe-t-il si mon appartement n’est pas loué.

En fait, votre appartement il est loué tout le temps puisque vous avez un bail non pas avec la personne qui occupe, mais vous avez un bail commercial avec la société qui gère tout l’immeuble.

Donc si votre appartement n’est pas loué cette semaine, vous êtes quand même payé du loyer, parce que la société qui occupe les lieux, avec laquelle vous avez un bail, est présente dans les lieux.

Donc, vous avez un loyer tout le temps sans vide locatif. On a des baux qui sont, non pas comme les baux d’habitation, des baux en meublé d’un an, mais des baux longs de 9 ans. Et bien sûr, toute la pérennité de la perception du loyer est, non pas liée à la santé financière de la personne qui occupe l’appartement, mais à l’activité économique menée par l’occupant de la résidence.

A titre d’exemple complémentaire et d’information, le groupe Accor par exemple ne possède quasiment plus ses murs. Le groupe Accord qui exploite par exemple des Novotel, eh bien, a un bail commercial pour exploiter les murs du Novotel. La plupart du temps, ces murs sont détenus par une foncière. Donc là, l’investissement en résidence de services, c’est similaire. On est propriétaire d’un appartement qu’on va mettre en location à un exploitant qui va louer toute la résidence et qui va ensuite faire son activité commerciale.

Deux types de gestion indirecte, le mandat de gestion ou bien le bail commercial.

Dans cette première vidéo, j’ai essayé de vous brosser un portrait de ce qu’est l’investissement en location meublée non professionnelle. Il y a une partie qui est peut-être plus connue, la détention d’un bien immobilier classique avec sa gestion, et puis il y a une partie qui est peut-être un peu moins connue de vous, qui est l’investissement en résidence de services. Les deux ont des avantages, les deux ont des inconvénients.

Je ne pense pas qu’il y ait une solution miracle qui convienne à tout le monde, mais il va y avoir en fait, selon vos aspirations, selon vos besoins, plutôt un type de bien immobilier qui va vous correspondre.

Reste à savoir comment choisir.

Pour choisir, je vais essayer de vous apporter dans d’autres vidéos des éléments concrets qui vont vous permettre de faire votre choix vers l’un ou l’autre si telle est votre situation aujourd’hui, à savoir, vouloir investir en immobilier.

Dans la vidéo suivante, je vais vous présenter les petits reportages que j’ai faits en allant voir des résidences de services, puisque c’est un peu… c’est plus qu’un peu, c’est LE domaine que je connais le mieux. Donc je vous présente des résidences de services, à la fois résidence étudiant, résidence affaires, résidence de tourisme, résidence médicalisée, résidence senior.